建案的主打亮點
市政公園第一排，台中成屋單價的指標。
地段｜府會園道1號、面市政公園＊，景觀不會被擋；基地約1,144坪＊。
產品｜65戶、38層SC鋼骨，每層2戶；Z字量體、戶戶四面採光＊，設計團隊Michael Green、片山正通、KYDO＊。
價格｜近三年成交中位數89.1萬，是已完工、看得到實品的頂級選項；對照七期預售單筆127.2萬（聯聚理安）。
＊景觀、採光、設計團隊出自報導與建案資料，以現場為準。
資料來源：591實價登錄、工商時報 2025/01/23、自由時報；＊為報導與參考資料
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：基地約1,144坪、面市政公園，Z字量體、戶戶四面採光、面寬逾27米＊；頂樓為樓中樓。泳池、大小宴會廳、天空茶室、圖書室、遊戲房＊。設計團隊：Michael Green、片山正通、KYDO＊。建蔽率：報導寫29%、591登載39.63%，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況、樂屋網、自由時報 2020/12/29、建案資料網、在地房仲社區介紹文。＊＝參考資料，非官方。
區域市場定位
七期中古豪宅的第一梯隊。113年的成交，把它推到台中成屋單價的最高點。
單位：萬/坪，扣車位；車位價「待定」未拆分的成交不採用
- 和預售比：聯聚理安預售單筆127.2萬；寶璽天睿是已完工、看得到實品的頂級選項。
- 和同級中古比：寶輝秋紅谷近三年76–88萬；寶璽天睿的89萬落在上緣。
資料來源：工商時報 2025/01/23、591實價登錄。
四大地段價值
府會園道1號，市政公園第一排。景觀不會被擋、基地大，是這塊地本身的條件。
學區
惠文國小、惠文國中、惠文高中＊商場與市場
新光三越、大遠百商圈＊國家歌劇院周邊
公園綠地
面市政公園（約2萬坪）＊鄰文心森林公園＊
交通建設
台74線約7分鐘、國道1號約9分鐘車程＊本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（坪數／數量）：待確認
裝修（標配或自行裝修）：待確認
屋況：待確認
戶型
113年含車位總價：之2 168.1坪約1.57–1.59億；之1 185坪約1.72–1.90億。樓層
113年：14F 88.7萬、17F 98.3萬、21F 89.5萬、31F 88.0萬。高樓層沒有明顯溢價，差距更多來自屋況與裝修。車位價
113年每筆成交：24.1坪：760–810萬
32.1坪：930萬
特殊交易
112-12 30F 67.7萬標示特殊交易，不列入行情。買方引用時要能說明。資料來源：591實價登錄 寶璽天睿 108-12 至 113-12 共40筆（單價扣除車位）。
近年實價登錄
113年一口氣墊高，之後將近兩年沒有新成交。本戶合理帶等拿到本戶條件後再算。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含特殊交易）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 113-12 | 21F | 4房／168.1坪 | 15,853萬 | 89.5萬 |
| 113-09 | 17F | 4房／185.0坪 | 18,974萬 | 98.3萬 |
| 113-09 | 14F | 4房／185.0坪 | 17,171萬 | 88.7萬 |
| 113-07 | 31F | 4房／168.1坪 | 15,724萬 | 88.0萬 |
| 112-12 | 30F | 4房／168.1坪 | 11,970萬 | 67.7萬（特殊交易） |
| 112-02 | 23F | 4房／168.1坪 | 13,241萬 | 74.2萬 |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：113年 168.1坪 88.0–89.5萬；185坪 88.7–98.3萬；目前待售開價約86.7萬＊。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位）；年均不含特殊交易；109-05有兩組重複登錄，各只計一次；114–115年無成交。
周邊競品比較
七期160坪級的中古豪宅不多。買方會拿來比的，是隔壁這幾個。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 寶璽天睿（本案） | 2018 | 65戶／38F | 168.1、185坪 | 中位數 89.1 |
| 聯聚瑞和 | 2021 | 80戶／43F | 164.9–165.7坪 | 58.0–104.7＊ |
| 寶輝秋紅谷 | 2015 | 146戶／41F | 157–171坪 | 76.0–87.8 |
| 聯聚理安（預售） | 預售 | 待確認 | 約138坪 | 127.2（單筆） |
| 精銳紐約之星（參考） | 2008/12 | 50戶／23F | 110.9坪 | 近一年 40.3–43.1 |
- 本案的優勢：市政公園第一排、每層2戶、四面採光＊；113年成交創台中成屋單價新高。
- 本案的弱點：總價1.5億以上、買方池小；114年起沒有新成交，行情需要重新被驗證。
- 聯聚瑞和較新、樓高43層；寶輝秋紅谷戶數多、單價低一截，是買方會拿來比的選項。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交、工商時報；完工依使用執照年度。＊聯聚瑞和多數成交車位價「待定」，只採用車位有拆分的3筆。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜企業主、台商回流
要市政公園第一排與國際級設計，重視隱私與門面。誰會買｜七期換屋的頂級客
已住七期，想換到更大、戶數更少、景觀不被擋的產品。誰會買｜預售退場的豪宅客
嫌預售單價破百、要等交屋；這裡現成可看、可立即入住。賣點｜市政公園第一排、每層2戶
Z字量體、戶戶四面採光＊，景觀與隱私是這個社區的核心。賣點｜國際設計團隊＊
Michael Green、片山正通、KYDO＊；帶看時讓買方看到公設與標配的實際樣子。賣點｜台中成屋單價指標
113年17F成交98.3萬，2024年台中億元成屋最高單價（工商時報）。先說清楚的風險：總價門檻高、買方少，成交週期可能較長；114年起沒有新成交，開價要有依據；管理費每戶每月約2.4萬＊。