建案的主打亮點
七期市政核心的單棟小社區，每層只有3戶。
地段｜市政北一路20號，市議會前綠園道約50公尺＊；捷運綠線市政府站、水安宮站都在周邊，巷內安靜、全棟零店面＊。
產品｜單棟50戶、每層3戶，SRC鋼骨＋制震。A、B戶主建物各64.62坪，格局含傭人套房空間。
價格｜近一年均價約40.9萬＊，不到七期預售均價112萬的四成；同為110.9坪，近期成交30.9–38.8萬，樓層與屋況拉開價差。
＊近一年均價為591參考行情；公設、零店面出自在地房仲社區介紹文。
資料來源：591實價登錄、中信房屋社區頁、工商時報 2026/01/07；＊為參考資料
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
物業公司待確認
管理與公設：游泳池、健身房、宴會廳、閱覽室、頂樓空中花園＊（房仲介紹文）。實際使用狀況與管委會運作待現場確認。
資料來源：591實價登錄、中信房屋社區頁、5168實價登錄比價王、在地房仲社區介紹文。＊＝參考資料，非官方。
區域市場定位
七期現在是「預售破百萬、中古三四字頭」的價差斷層。紐約之星的買方不是去比預售，而是在同屋齡七期中古裡挑。
單位：萬/坪
- 紐約之星賣的不是「新」，是七期市政核心地址加大坪數，單價不到七期預售均價上緣（112萬）的四成。
- 定價要對標的是順天夏朵、東方帝國、心臻邸這類同屋齡中古，不是新案。
資料來源：工商時報 2026/01/07、自由時報地產天下、591實價登錄。紐約之星其他平台近一年均價：中信 40.29萬、5168 43.1萬。
四大地段價值
這四項在七期都不稀奇。買方真正會比的是：市政核心、巷內安靜、全棟零店面＊。
學區
國小：惠文國小、惠來國小（雙語）國中：惠文高中國中部
商場與市場
新光三越、大遠百商圈傳統市場：待確認
公園綠地
市議會前綠園道約50公尺＊七期綠園道系統
交通建設
捷運綠線 市政府站、水安宮站鄰文心路（40米）、惠中路、河南路
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認座向：待確認
坪數（扣車位）：待確認
格局：待確認
車位（數量／型式）：待確認
屋況／裝修年份：待確認
樓層
17F 成交 43.0萬、7F 成交 30.9萬。高樓層加上視野，是同社區拉開價差的第一個因素。坪型
89坪3房單價最高（43.0萬）；166–178坪大坪只有 31.7–36.5萬。總價越高，買方越少，單價就要讓。車位價
2機械／1大平車：16.01坪／500萬2機械／1小平車／1大平車：31坪／410萬
1小平車／1大平車：14.99坪／200萬
4機械／2大平車：32.02坪／400萬
資料來源：591實價登錄 精銳紐約之星（113-02 至 115-05 共5筆）。樓層比較的兩筆坪型不同，價差含坪型與屋況因素。
近三年實價登錄
筆數不多，每一筆都要看條件。本戶合理價格帶等拿到本戶條件後再算。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-05 | 12F | 4房／110.9坪 | 4,988萬（3車位） | 38.8萬 |
| 114-12 | 17F | 3房／89.0坪 | 4,380萬（1車位） | 43.0萬 |
| 113-07 | 20F | 4房／166.2坪 | 7,088萬 | 36.5萬 |
| 113-03 | 7F | 4房／110.9坪 | 3,897萬（2車位） | 30.9萬 |
| 113-02 | 19F | 6房／178.0坪 | 6,750萬 | 31.7萬 |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：同為110.9坪，近期成交 30.9萬（7F，113-03）～38.8萬（12F，115-05）。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位）；111、112年無成交；104年兩筆車位價未拆分，未列入圖表。
周邊競品比較
同屋齡七期中古大樓，單價大多落在35–47萬。紐約之星在中段，能不能賣到上緣，看的是本戶樓層與屋況，不是社區名。
| 社區 | 建商 | 完工／屋齡 | 戶數／樓高 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 精銳紐約之星（本案） | 精銳 | 2008/12 | 50戶／23F | 近一年 40.3–43.1 |
| 順天夏朵 | 順天 | 2012/07 | 51戶／30F | 35.2（113-07） |
| 總太東方帝國 | 總太 | 約15年 | 136戶／39F | 均價 41.4；115年 36.1–46.5 |
| 龍寶心臻邸 | 龍寶 | 待確認 | 74戶／待確認 | 近一年 43.2 |
- 本案的差異：單棟、戶數少、每層3戶，住戶單純；A、B戶格局還有傭人套房空間。
- 東方帝國是136戶大社區，成交多、行情透明，買方最常拿來比；心臻邸以159–181坪大坪為主，對標本社區的大坪戶。
- 順天夏朵在文心路二段，坪數102–199坪，和紐約之星110坪戶會搶同一批買方。
資料來源：591實價登錄、5168實價登錄比價王；各平台單價口徑不一，一律視為＊參考行情。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋族
約3,900–5,000萬。已住西屯、南屯，小換大；看的是110坪4房與車位數。誰會買｜企業主・專業人士
6,700萬以上。要七期地址、大坪、多車位；在意管理與隱私。誰會買｜預售退場族
嫌預售單價破百、交屋等太久，要現成大空間、看得到實景。賣點｜七期核心，單價不到預售四成
近一年均價約40.9萬＊，拿來和預售比，價差本身就有說服力。賣點｜單棟、每層3戶、SRC＋制震
A、B戶（主建物64.62坪）格局含傭人套房空間，家中有長輩照護或家務協助需求的買方，會特別有感。賣點｜110坪可以改格局
室內設計視角提供改格局方案與翻修預算【待補：本戶屋況】。先說清楚的風險：屋齡約17年的管線設備、大坪數總價門檻、管理費。中繼水箱在14樓，13、15樓的買方可能會問運轉聲音，帶看時建議現場確認。先講，買方比較沒辦法拿來砍價。