建案的主打亮點
國家歌劇院旁的20層大樓，76–103坪三、四房。
地段｜惠來路二段88號，國家歌劇院公車站約170公尺、捷運綠線市政府站約832公尺、餐廳約143公尺（591）；約100公尺內有聯聚東方大廈。
產品｜2007年使照、20層單棟、69戶，聯聚建設、拓洋營造；76–103坪三、四房；中庭花園、空中花園、健身房、Lounge Bar（591）。
價格｜近五年8筆，扣車位46.0–56.8萬，中位數約50.2萬；含車位總價4,338–5,650萬。
＊距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房76.3–88.2坪、三房76.3–93坪、四房76.3–103.5坪；接待大廳、中庭花園、空中花園、視聽室、閱覽室、健身房、Lounge Bar；有充電設備。第六種新市政中心專用區（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況。591基地面積登載1,880坪，以單棟69戶來看偏大，未採用；實價登錄門牌為惠來路二段88號，591社區頁地址為92號。
區域市場定位
歌劇院周邊屋齡二十年上下的大樓裡，仁愛和同建商的聯聚怡和單價幾乎一樣，在中上段。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同建商的聯聚怡和比：單價一樣；仁愛76–103坪、總價4,300–5,700萬，離歌劇院公車站更近（約170 vs 248公尺）。
- 和惠宇市政觀邸比：屋齡相近，單價高約4.5萬，坪數小一些。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年8筆：46.0、47.7、49.0、50.1、50.3、53.3、54.7、56.8。
四大地段價值
國家歌劇院公車站約170公尺；捷運站稍遠，約832公尺。
學區
黎明國小（約784公尺，591）生活機能
餐廳約143公尺T&R廣場約227公尺（591）
交通
國家歌劇院公車站約170公尺捷運市政府站約832公尺（591）
社區公設
中庭花園、空中花園健身房、Lounge Bar（591）
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1～之5）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之5約76.3坪；之3約76.9坪；之1約86.8坪、20樓之1 103.4坪；之2約88.1坪。76坪戶總價
之5（76.3坪）：106年3,980萬、109年3,900萬、111年4,338萬、113年4,570萬。車位
多為2個車位、16.7坪、400–600萬；112–113年兩筆車位登記926–945萬，扣車位單價被拉低。不列入行情
111-12 4樓之3 特殊交易；109-02 1–3樓店面；107-01 18樓之2 137.3坪登記0房，可能為合併戶。資料來源：591實價登錄 聯聚仁愛大廈 最近20筆（106-05 至 115-05，單價扣除車位）；591共31筆。
近年實價登錄
106–109年在39–47萬；111年後多在46–57萬；114年16樓之2 56.8萬是近五年最高。
有成交年份的年均單價（萬/坪，扣車位；民國年）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-05 | 20F之1 | 103.4坪 | 5,650萬 | 50.3萬 |
| 114-01 | 16F之2 | 88.1坪 | 5,460萬 | 56.8萬 |
| 113-07 | 4F之5 | 76.3坪 | 4,570萬 | 47.7萬 |
| 112-08 | 15F之1 | 86.8坪 | 5,050萬 | 54.7萬 |
| 112-08 | 9F之2 | 88.1坪 | 5,300萬 | 53.3萬 |
| 112-04 | 14F之2 | 88.1坪 | 5,000萬 | 46.0萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層、坪型與車位確認後計算。＊參考：近五年46.0–56.8萬，中位數約50.2萬；車位登記高的那幾筆單價偏低，要看總價。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年10月）；統計採最近20筆，591共31筆；年均不含特殊交易、店面與合併戶。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
國家歌劇院一帶、要76–100坪三四房的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聯聚仁愛（本案） | 2007 | 69戶／20F | 76–103坪 | 近五年 50.2 |
| 聯聚怡和大廈 | 2009 | 106戶／27F | 71–117坪 | 近五年 50.2 |
| 龍寶文化臻邸 | 2005 | 21戶／14F | 107坪 | 近五年2筆 53.8 |
| 惠宇市政觀邸 | 2006 | 37戶／23F | 100–118坪 | 近五年 45.7 |
| 精銳音悅廳 | 2015 | 62戶／23F | 76–131坪 | 近五年 44.5 |
- 本案的優勢：國家歌劇院公車站約170公尺；76–88坪三四房總價約4,300–5,500萬；中庭花園、空中花園、健身房。
- 本案的弱點：屋齡約19年、RC造；捷運站約832公尺較遠；車位登記價差大；管理費與公設比待確認。
- 同建商的聯聚怡和單價相同、公設多游泳池與SPA；精銳音悅廳新8年、單價低約6萬。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的小家庭
預算4,300–4,600萬，要76坪三、四房。誰會買｜要88坪四房的家庭
預算5,000–5,500萬，要四房、2個車位。誰會買｜歌劇院生活圈的熟齡買方
國家歌劇院公車站約170公尺，不想每天開車。賣點｜國家歌劇院旁
國家歌劇院公車站約170公尺、餐廳約143公尺（591）。賣點｜76–103坪三、四房
之5 76坪總價4,300–4,600萬，之1、之2 87–88坪5,000萬上下。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約19年；我用室內設計角度看管線與裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：屋齡約19年；捷運站約832公尺；車位登記價差大；管理費與公設比待確認。