建案的主打亮點
市政北三路的大坪數入門款。
地段｜市政北三路113號，左邊市政府、右邊市議會＊；捷運綠線市政府站步行約6分鐘＊，國家歌劇院、新光三越商圈在附近。
產品｜單棟77戶、24層，扣車位約78坪、86–90坪兩種主力，另有135.6坪戶；戶戶邊間＊，泳池、SPA、健身房＊，多數成交附2車位。
價格｜近五年成交中位數41.0萬，屋齡比惠宇天青、龍寶心臻邸多3–4年，單價只差1萬上下；78–90坪＋2車位約3,500–3,900萬。
＊步行時間、戶戶邊間、公設出自平台社區資料，以現場為準。
資料來源：591實價登錄、信義房屋、好房網；＊為參考資料
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：扣車位約78坪、86–90坪兩種主力，另有135.6坪大坪數戶；戶戶邊間＊。泳池、SPA、健身房、交誼廳、閱覽室、空中花園＊。使用分區為第三種新市政中心專用區（591）。基地591登載3,063坪，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況、信義房屋、好房網、樂屋網。＊＝參考資料，非官方。
區域市場定位
七期20年左右的老豪宅，單價都擠在40萬上下。元亨利貞屋齡最長，行情卻沒有落後。
單位：萬/坪，扣車位；車位價「待定」未拆分的成交不採用
- 和同級中古比：比惠宇天青、龍寶心臻邸早3–4年完工，單價只差1萬上下；市政北三路的地段撐住了行情。
- 和預售比：七期預售均價112萬，元亨利貞不到四成；總價3,500萬起就能進七期市政核心。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書（2026年9月）；聯聚理安為2025年預售均價（工商時報）。元亨利貞近三年只有1筆，改用近五年6筆計算。
四大地段價值
市政北三路，左邊市政府、右邊市議會＊。捷運、園道、商圈都在步行範圍，是這塊地本身的條件。
學區
惠來國小（約704公尺）＊惠文國小＊；惠文高中國中部＊
商場與市場
新光三越、大遠百商圈＊國家歌劇院周邊
公園綠地
新市政中心園道綠帶＊市政公園＊
交通建設
捷運綠線市政府站，步行約6分鐘＊（信義房屋）台灣大道、文心路＊
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之3／之5）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
裝修年份與範圍：待確認
屋況（管線、浴廚）：待確認
戶型
之3約78.4坪、之1與之5約86–90坪（扣車位）；22樓之1為135.6坪大坪數戶。近五年總價多在3,500–3,900萬。樓層
111年：10F 40.8萬、7F 41.2萬、17F 41.9萬、22F 43.7萬。高樓略高，差距約1–3萬，屋況影響更大。車位價
每筆成交：2車位／17.8坪：280–300萬（多數）
26.7坪：450萬（111-03 22F）
35.7坪：600萬（111-09 7F）
屋齡
屋齡21年，買方一定會問管線、浴廚與外牆。有沒有整理過，會直接反映在議價上。不列入行情
108-04、105-10 標示特殊交易；103-03 為市政北三路107號1、3樓店面，不列入住宅行情。資料來源：591實價登錄 元亨利貞 101-12 至 114-04 共19筆（單價扣除車位）。
近年實價登錄
105–110年在32–36萬盤整，111年一口氣回到41萬以上。之後成交變少，近三年只有1筆。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含特殊交易）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 114-04 | 5F | 4房／88.1坪 | 3,880萬 | 40.6萬 |
| 112-07 | 8F | 3房／89.6坪 | 3,790萬 | 38.9萬 |
| 111-09 | 7F | 4房／78.4坪 | 3,830萬 | 41.2萬 |
| 111-09 | 17F | 4房／78.4坪 | 3,590萬 | 41.9萬 |
| 111-03 | 22F | 3房／135.6坪 | 6,380萬 | 43.7萬 |
| 111-02 | 10F | 3房／78.5坪 | 3,500萬 | 40.8萬 |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：近五年扣車位 38.9–43.7萬，中位數41.0萬；在售開價54.2–55.5萬＊（含車位）。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年9月）；年均不含特殊交易與店面；103、107、113、115年無住宅成交。
周邊競品比較
七期屋齡15–21年的大坪數社區，買方會一起看的，是這幾個。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 元亨利貞（本案） | 2005 | 77戶／24F | 78–136坪 | 中位數 41.0 |
| 龍寶心臻邸 | 2008–2009＊ | 74戶／21F | 88.7–140.7坪 | 中位數 42.3 |
| 惠宇天青 | 約2009＊ | 83戶／26F | 106–183坪 | 中位數 41.7 |
| 精銳紐約之星 | 2008/12 | 50戶／23F | 110.9坪 | 近一年 40.9＊ |
| 天璽三期 | 2007–2008＊ | 56–60戶／18F | 80–114坪 | 中位數 38.3 |
- 本案的優勢：總價門檻相對低，78–90坪＋2車位約3,500–3,900萬；有泳池公設、捷運市政府站步行可到＊。
- 本案的弱點：屋齡最長、RC結構；近三年只有1筆成交，在售9筆，買方選擇多。
- 惠宇天青、龍寶心臻邸坪數更大、較新；預算拉到5,000萬以上的買方，會拿它們來比。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位。＊完工年各來源不一，待確認；精銳紐約之星為591近一年均價參考行情。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜想進七期的換屋家庭
預算約4,000萬，要80坪以上、兩個車位，不想追預售單價。誰會買｜市政核心的企業主、醫師
要市政府、議會旁的地址與通勤動線，重視管理與公設。誰會買｜大坪數自住、三代同堂
要房數多、邊間採光，願意用裝修預算換空間。賣點｜七期市政核心的入門總價
78–90坪＋2車位約3,500–3,900萬，不必追預售單價就能住進市政核心。賣點｜捷運、園道、商圈步行圈
捷運市政府站步行約6分鐘＊，國家歌劇院、新光三越商圈都在附近＊。賣點｜裝修後的第二層價值
屋齡21年反而好改格局；我用室內設計角度估翻修預算，讓買方算得清楚。先說清楚的風險：屋齡21年、在售9筆互相競爭，開價與成交落差大；管理費每戶每月13,100元＊。