建案的主打亮點
T&R廣場旁、2019年完工的32層SRC大樓，四房約132坪。
地段｜惠中路一段168號，T&R廣場約53公尺、國家歌劇院公車站約321公尺、捷運綠線市政府站約636公尺（591）；隔壁是銳豐悅觀。
產品｜2019年完工、32層單棟、54戶、SRC造，國泰建設、三井工程；成交多為130–133坪四房，車位配比1:3.04；游泳池、SPA、瑜伽教室、廚藝教室（591）。
價格｜近五年13筆，扣車位50.2–67.7萬，中位數約50.9萬；多數總價7,000–7,300萬。113年1月後沒有新成交。
＊距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房102.7–130坪、三房132.7坪、四房128.7–197.6坪、五房198.3坪；游泳池、健身房、SPA、瑜伽教室、桌球室、廚藝教室、視聽室、Lounge Bar；有充電設備。基地約517坪，車位配比1:3.04、平面車位（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況。1–2樓為惠中路一段170、172號店面。
區域市場定位
七期十年內的鋼骨大樓裡，層峰單價在下緣；比隔壁屋齡多5年的銳豐悅觀高約7萬。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和隔壁銳豐悅觀比：新5年、每戶多約10–30坪，單價高約7萬。
- 和大陸寶格、聯聚中雍比：單價低13–16萬，坪數小一些；層峰多數總價7,000萬上下，是表中十年內鋼骨大坪數較好入手的價格帶。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年13筆：50.2、50.3、50.5、50.5、50.6、50.7、50.9、51.1、51.2、51.2、52.1、62.8、67.7。
四大地段價值
T&R廣場約53公尺，國家歌劇院、捷運都在步行範圍。
學區
惠來國小（約823公尺，591）生活機能
T&R廣場約53公尺餐廳約152公尺（591）
交通
國家歌劇院公車站約321公尺捷運市政府站約636公尺（591）
社區公設
游泳池、SPA、瑜伽教室廚藝教室、桌球室（591）
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
成交幾乎都是130–133坪；二房102.7坪、五房198.3坪在591房型中較少見。價格很一致
109–113年多數成交在50.2–53.1萬、總價7,000–7,300萬；112年7樓之2 62.8萬、29樓之2 67.7萬明顯偏高，條件待查明細。車位
591車位配比1:3.04；成交車位登記27.2–30.0坪、320–450萬，車位數以謄本為準。資料來源：591實價登錄 國泰層峰 最近20筆（109-11 至 113-01，單價扣除車位）。
近年實價登錄
109–111年幾乎都在50–53萬；112年兩筆拉到62.8–67.7萬；113年1月後沒有新成交。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；109年僅含最近3筆）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 113-01 | 16F之1 | 132.7坪 | 7,120萬 | 50.5萬 |
| 112-06 | 29F之2 | 130.3坪 | 9,168萬 | 67.7萬 |
| 112-05 | 8F之1 | 132.7坪 | 7,028萬 | 50.5萬 |
| 112-03 | 7F之2 | 132.8坪 | 8,688萬 | 62.8萬 |
| 112-01 | 11F之2 | 132.8坪 | 7,100萬 | 50.9萬 |
| 111-09 | 28F之1 | 130.0坪 | 7,100萬 | 52.1萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層、座向與屋況確認後計算。＊參考：近五年中位數約50.9萬，多數落在50–53萬；112年兩筆偏高的不直接套用。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年10月）；統計採最近20筆，591共80筆（含店面）。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
七期要十年內、130坪以上鋼骨大樓的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 國泰層峰（本案） | 2019 | 54戶／32F | 128–133坪 | 近五年 50.9 |
| 大陸寶格 | 2017 | 67戶／39F | 147–188坪 | 147坪戶 64.4 |
| 大陸麗格 | 2020 | 166戶／33F | 74–126坪 | 近三年 68.8 |
| 聯聚中雍大廈 | 2018 | 73戶／39F | 181–263坪 | 拆分車位7筆 66.9 |
| 銳豐悅觀 | 2014 | 72戶／28F | 96–122坪 | 近五年 44.0 |
- 本案的優勢：T&R廣場約53公尺；2019年完工、SRC 32層；公設項目多；車位配比1:3.04。
- 本案的弱點：113年1月後沒有新成交；112年兩筆偏高的成交不能直接套用；管理費與公設比待確認。
- 大陸寶格、聯聚中雍坪數更大、單價高13–16萬；銳豐悅觀單價低約7萬、屋齡多5年。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的四房家庭
預算7,000萬上下，要130坪四房、多個車位。誰會買｜重視新屋與公設的買方
要十年內SRC，社區有游泳池、SPA、瑜伽教室。誰會買｜企業主與多車家庭
車位配比1:3.04（591），接待與自住兼顧。賣點｜T&R廣場旁、2019年SRC
T&R廣場約53公尺；地上32層SRC造（591）。賣點｜130坪四房、價格一致
多數成交7,000–7,300萬，買方容易對照行情。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約7年；我用室內設計角度看格局與軟裝預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：113年1月後沒有新成交；112年兩筆偏高的成交不能直接套用；管理費與公設比待確認。