建案的主打亮點
國家歌劇院旁的39層鋼骨新豪宅，大陸建設開發、大陸工程營造。
地段｜市政北五路188、190號，國家歌劇院公車站約235公尺、捷運市政府站約534公尺（591）；七期新市政中心專用區。
產品｜67戶、39層SC鋼骨，大陸工程營造；147–188坪為主。游泳池、SPA、健身房、KTV、瑜伽與廚藝教室、Lounge Bar（591）。
價格｜近五年147坪戶扣車位62.2–72.7萬，中位數64.4萬；同級的寶輝秋紅谷、寶璽天睿在76–89萬，寶格是這一級裡單價較低的選項。
＊寶輝秋紅谷近三年76.0–87.8萬、寶璽天睿近三年中位數89.1萬，數字沿用寶璽天睿企劃書，統計期間不同。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年9月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：147.11–187.57坪為主，最大361.53坪（591）；車位218個。游泳池、SPA、健身房、KTV、瑜伽教室、廚藝教室、Lounge Bar、中庭花園（591）。第六種新市政中心專用區，基地814坪。
資料來源：591實價登錄社區概況。門牌：188號多為187.5坪戶、190號多為147.1坪戶。
區域市場定位
七期屋齡十年上下的百坪級豪宅裡，大陸寶格的成交單價在中段偏低，是同級產品較好入手的一檔。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同級新豪宅比：屋齡相近，單價比寶輝秋紅谷低約12萬、比寶璽天睿低約25萬。
- 這個價差是賣點，也是提醒：113年三筆落在62–66萬，行情沒有跟著鄰居往上走。
資料來源：591實價登錄；寶輝秋紅谷、聯聚瑞和、寶璽天睿數字出自寶璽天睿企劃書（2026年9月）。寶格147坪戶近五年7筆：62.2、63.6、64.1、64.4、66.1、70.7、72.7。
四大地段價值
國家歌劇院公車站約235公尺，市府、七期園道都在步行範圍。
學區
惠來國小＊、惠文國小＊惠文國中、惠文高中＊
商場與市場
新光三越、大遠百商圈＊國家歌劇院周邊
公園綠地
國家歌劇院周邊綠地七期園道系統＊
交通建設
國家歌劇院公車站約235公尺、捷運市政府站約534公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（147坪／188坪）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
190號多為147.1坪、188號多為187.5坪。187.5坪戶近五年一般成交70.7–82.0萬，比147坪戶高一截。屋況
113-03 15F毛胚成交63.6萬；109-08 18F、111-06 19F為實品屋含裝潢，單價92.0–110.6萬，不能當一般行情。車位價
每筆成交：18.0坪：360–480萬
27.0坪：500–620萬
36.0坪：600–960萬
待查明細
110-11 20F 147.1坪 91.5萬，遠高於同坪型，備註未查到，暫不列入行情。資料來源：591實價登錄 大陸寶格 最近20筆（109-05 至 113-11，單價扣除車位）；591共64筆。
近年實價登錄
147坪戶在111年來到70萬上下，113年三筆回到62–66萬。之後近兩年沒有新成交。
147坪戶年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含實品屋與待查明細）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 113-11 | 12F | 147.1坪 | 10,270萬 | 66.1萬 |
| 113-03 | 15F | 147.1坪（毛胚） | 9,718萬 | 63.6萬 |
| 113-03 | 10F | 147.1坪 | 9,700萬 | 62.2萬 |
| 112-06 | 19F | 147.1坪 | 9,980萬 | 64.4萬 |
| 111-11 | 4F | 147.1坪 | 10,600萬 | 70.7萬 |
| 111-10 | 16F | 147.1坪 | 9,580萬 | 64.1萬 |
| 111-07 | 33F | 187.5坪 | 14,980萬 | 77.3萬 |
| 111-07 | 33F | 147.1坪 | 11,180萬 | 72.7萬 |
| 111-06 | 19F | 187.5坪 | 21,500萬 | 110.6萬（實品屋含裝潢） |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：147坪戶近五年62.2–72.7萬，中位數64.4萬；591在售38筆，可見開價82.4萬/坪＊。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年9月）；114–115年無成交。在售38筆可能含重複刊登，待確認。
周邊競品比較
七期屋齡十年上下的百坪級豪宅。預算破億的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 大陸寶格（本案） | 2017 | 67戶／39F | 147–188坪 | 147坪戶 64.4 |
| 寶璽天睿 | 2018 | 65戶／38F | 168–185坪 | 中位數 89.1 |
| 聯聚瑞和 | 2021 | 80戶／43F | 164.9–165.7坪 | 58.0–104.7＊ |
| 寶輝秋紅谷 | 2015 | 146戶／41F | 157–171坪 | 76.0–87.8 |
| 似水年華 | 2008 | 54戶／22F | 115–132坪 | 110–113年 51.3 |
- 本案的優勢：SC鋼骨39層、國家歌劇院旁、公設完整；同級新豪宅裡單價較低。
- 本案的弱點：113年11月後沒有新成交，591在售38筆、可見開價82.4萬＊，開價和成交差距大。
- 寶輝秋紅谷坪數相近、戶數多；寶璽天睿每層2戶、單價高一截，是買方往上比的選項。
資料來源：591實價登錄與寶璽天睿企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位。＊聯聚瑞和多數成交車位價待定，只採車位有拆分的3筆。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜企業主、專業人士
預算一億上下，要七期新豪宅地址、鋼骨結構與完整公設。誰會買｜七期換屋的豪宅客
嫌寶璽天睿、聯聚瑞和單價太高，要同級產品但單價低一截。誰會買｜想自己設計的買方
有毛胚戶成交＊，要照自己的方式規劃147坪以上的空間。賣點｜國家歌劇院旁、39層鋼骨
國家歌劇院公車站約235公尺（591），SC鋼骨、大陸建設與大陸工程。賣點｜同級新豪宅裡的單價優勢
147坪戶中位數64.4萬，比寶輝秋紅谷、寶璽天睿低12–25萬。賣點｜毛胚戶的第二層價值
毛胚或實品屋差距很大；我用室內設計角度估裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：近兩年無成交、在售量大，開價與成交落差明顯；管理費每戶每月36,235元（591）。