建案的主打亮點
T&R廣場旁的21層大樓，66坪三房到百坪大戶都有。
地段｜市政北二路21號，T&R廣場約43公尺、國家歌劇院公車站約288公尺、捷運綠線市政府站約667公尺（591）；隔壁是國泰層峰、親家愛敦閣。
產品｜2011年使照、21層單棟、47戶，林鼎實業、南京新星記營造；成交坪數66–119坪；游泳池、SPA、健身房、空中花園（591）。
價格｜近五年一般成交4筆，扣車位32.6–48.2萬，中位數約38.7萬；66坪三房43.7–48.2萬，大坪數戶32.6–33.6萬。
＊距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房66.2坪、三房66.2–135坪；交誼廳、游泳池、SPA、接待大廳、會議室、健身房、閱覽室、空中花園。第六種新市政中心專用區（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況。591基地面積登載1,128坪，以單棟47戶來看偏大，未採用，待確認。
區域市場定位
T&R廣場這一排大樓裡，林鼎一邸單價偏低；大坪數戶在32–34萬，66坪三房到44–48萬。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。＊聯聚公園大廈為依591總價拆分推算，只有1筆。
- 和銳豐悅觀比：屋齡多3年、單價低約5萬；大坪數戶差距更大，約10萬。
- 和精銳音悅廳比：坪型相近，單價低約6萬；只有4筆成交，定價要看本戶坪型。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年4筆：32.6、33.6、43.7、48.2；車位價待定3筆、特殊交易1筆不列入。
四大地段價值
T&R廣場約43公尺，國家歌劇院、捷運都在步行範圍。
學區
惠來國小（約841公尺，591）生活機能
T&R廣場約43公尺餐廳約118公尺（591）
交通
國家歌劇院公車站約288公尺捷運市政府站約667公尺（591）
社區公設
游泳池、SPA、健身房空中花園、閱覽室（591）
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2／之3）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之3多為66.2坪；之2多為82–86坪、15樓之2 118.7坪；之1約96–116坪；19–20樓之2跨兩層172.8坪。同戶多次成交
3樓之3：107-07 2,960萬→112-04 3,580萬→115-01 3,700萬。15樓之2：111-04 4,620萬→112-06 5,500萬（車位價待定）。
0房與車位
多筆登記0房，可能是毛胚或未隔間；車位2–3個、16.6–27.6坪，登記213–750萬，差很大。不列入行情
特殊交易4筆（111-09、108-11 14樓、108-08、108-01）；車位價待定3筆（112-06、111-04 18樓、110-10 19–20樓）。資料來源：591實價登錄 林鼎一邸 最近20筆（107-03 至 115-01，單價扣除車位）；591共37筆。
近年實價登錄
107–111年多在30–35萬；112年後66坪三房成交到43.7–48.2萬；大坪數戶近年成交少。
有成交年份的年均單價（萬/坪，扣車位；坪型混合）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-01 | 3F之3 | 66.2坪 | 3,700萬 | 48.2萬 |
| 112-06 | 15F之2 | 118.7坪 | 5,500萬 | 37.6萬＊ |
| 112-04 | 3F之3 | 66.2坪 | 3,580萬 | 43.7萬 |
| 111-04 | 15F之2 | 118.7坪 | 4,620萬 | 32.6萬 |
| 110-12 | 8F之2 | 82.7坪 | 3,100萬 | 33.6萬 |
| 110-07 | 8F之1 | 115.7坪 | 3,928萬 | 31.0萬 |
本戶合理帶：待本戶坪型、樓層與屋況確認後計算。＊車位價待定、單價含車位。66坪三房與大坪數戶要分開看。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年10月）；統計採最近20筆，591共37筆；年均不含特殊交易、車位待定與跨層戶。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
T&R廣場同一排的大樓，買方看房時會一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 林鼎一邸（本案） | 2011 | 47戶／21F | 66–119坪 | 近五年 38.7 |
| 國泰層峰 | 2019 | 54戶／32F | 128–133坪 | 近五年 50.9 |
| 精銳音悅廳 | 2015 | 62戶／23F | 76–131坪 | 近五年 44.5 |
| 銳豐悅觀 | 2014 | 72戶／28F | 96–122坪 | 近五年 44.0 |
| 聯聚公園大廈 | 2005 | 26戶／14F | 123–133坪 | 1筆推算 36.4＊ |
- 本案的優勢：T&R廣場約43公尺；66坪三房總價3,600–3,700萬，是表中入手門檻最低的；游泳池、SPA、健身房。
- 本案的弱點：近五年一般成交只有4筆；單價受坪型影響大；多筆登記0房；管理費、公設比待確認。
- 隔壁國泰層峰新8年、單價高約12萬；銳豐悅觀單價高約5萬。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜想進七期的小家庭
預算3,500–3,800萬，要66坪三房、附車位。誰會買｜要大坪數、預算有限的換屋族
83–119坪近年成交3,100–4,620萬。誰會買｜重視公設的買方
游泳池、SPA、健身房都在社區裡。賣點｜T&R廣場旁
T&R廣場約43公尺、國家歌劇院公車站約288公尺（591）。賣點｜三房3,700萬上下
115年3樓之3 66坪三房成交3,700萬（含車位）。賣點｜整理後的第二層價值
多筆登記0房，可能是毛胚或未隔間；我用室內設計角度估格局與裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：近五年一般成交只有4筆；單價受坪型影響大；多筆登記0房；管理費與公設比待確認。