建案的主打亮點
國家歌劇院生活圈的26戶小社區，每戶123–133坪。
地段｜市政北三路125號，T&R廣場約61公尺、國家歌劇院公車站約284公尺、捷運綠線市政府站約573公尺（591）；隔壁是大地子民三期。
產品｜2005年完工、14層單棟、26戶，聯聚建設、拓洋營造；二、三房123.6坪、四房133.1坪；空中花園、閱覽室、視聽室（591）。
價格｜成交很少：108–111年5筆，含車位單價31.1–41.2萬、總價3,850–5,430萬；111年以後沒有新成交。
＊108–111年5筆車位價或車位面積待定，單價皆含車位，不和其他社區的扣車位中位數直接比。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二、三房123.6坪、四房133.1坪；接待大廳、中庭花園、空中花園、會議室、交誼廳、閱覽室、視聽室。基地約310坪，第六種新市政中心專用區（591）。
資料來源：591實價登錄社區概況。
區域市場定位
周邊同屋齡的百坪大樓多在41–51萬；聯聚公園最近一筆在111年，樣本只有1筆。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- ＊111-02 6樓之1：總價5,100萬，591拆分建物4,500萬、車位400萬，另含傢俱設備200萬；4,500萬÷123.6坪≈36.4萬。
- 只有1筆、條件特殊，不能代表社區行情；定價要拿坪數相近的似水年華、惠宇市政觀邸交叉比對。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。36.4萬為依591總價拆分推算，非591直接登載單價。
四大地段價值
T&R廣場就在旁邊，捷運市政府站步行可到。
學區
惠來國小（約739公尺，591）生活機能
T&R廣場約61公尺餐廳約135公尺（591）
交通
國家歌劇院公車站約284公尺捷運市政府站約573公尺（591）
公設
空中花園、中庭花園閱覽室、視聽室（591）
本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
同戶三次成交
6樓之1：108-11 3,850萬、109-09 3,950萬、111-02 5,100萬（含傢俱設備200萬、註記陽台外推）。三次條件待查明細。車位
108–111年成交車位價多待定；101年1–3個車位18.0–27.0坪、189–284萬；111年一筆400萬。不列入行情
104-10 10樓之1標示特殊交易；101年三筆登記0房、年代早。資料來源：591實價登錄 聯聚公園大廈 全部10筆（101-08 至 111-02）。
近年實價登錄
108–109年在31–36萬，110–111年到41萬上下；111年以後沒有新成交。
108–111年成交單價（萬/坪，含車位；民國年月）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價（含車位） | 單價（含車位） |
|---|---|---|---|---|
| 111-02 | 6F之1 | 123.6坪 | 5,100萬＊ | 41.2萬 |
| 110-04 | 9F之1 | 133.1坪 | 5,430萬 | 40.8萬 |
| 109-09 | 6F之1 | 123.6坪 | 3,950萬 | 31.9萬 |
| 109-06 | 7F之2 | 133.1坪 | 4,800萬 | 36.1萬 |
| 108-11 | 6F之1 | 123.6坪 | 3,850萬 | 31.1萬 |
＊111-02 含傢俱設備200萬、註記陽台外推。
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。成交太少，會以周邊百坪社區交叉比對定價。
資料來源：591實價登錄（更新至115年10月）；591共10筆；108–111年車位價或面積待定，單價含車位。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
國家歌劇院一帶、要120坪以上的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聯聚公園（本案） | 2005 | 26戶／14F | 123–133坪 | 111年1筆推算 36.4＊ |
| 似水年華 | 2008 | 54戶／22F | 115–132坪 | 110–113年 51.3 |
| 惠宇市政觀邸 | 2006 | 37戶／23F | 100–118坪 | 近五年 45.7 |
| 聯聚雍和大廈 | 2012 | 44戶／25F | 89–106坪 | 近五年 45.5 |
| 元亨利貞 | 2005 | 77戶／24F | 78–136坪 | 近五年 41.0 |
- 本案的優勢：T&R廣場約61公尺、捷運市政府站約573公尺；26戶小社區、每戶123–133坪；公設有空中花園、閱覽室、視聽室。
- 本案的弱點：111年以後沒有成交，價格參考性低；近年車位價多待定；管理費與公設比待確認；有成交註記陽台外推。
- 坪數最接近的是似水年華（115–132坪、51.3萬），其次是惠宇市政觀邸（45.7萬）。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜要大坪數的換屋家庭
預算5,000萬上下，要120坪以上、三代同住也夠。誰會買｜重視隱私的小社區買方
26戶、14層，住戶單純。誰會買｜想要四房大空間的企業主
四房133.1坪，接待與自住兼顧。賣點｜T&R廣場、歌劇院生活圈
T&R廣場約61公尺、捷運市政府站約573公尺（591）。賣點｜120坪以上、26戶
二、三房123.6坪、四房133.1坪（591）。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約21年、坪數大；我用室內設計角度看格局與裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：成交稀少、最近一筆在111年；車位價多待定；管理費、公設比待確認；陽台外推要先查。