建案的主打亮點
國家歌劇院旁的25層大樓，43–83坪三、四房。
地段｜市政北五路268、270號，國家歌劇院公車站約71公尺、捷運綠線市政府站約727公尺（591）；親家霞飛道約114公尺、聯聚雍和約126公尺。
產品｜2000年完工、25層單棟，由鉅建設、明煌營造；成交以三、四房為主，坪數約43–83坪；管理費每戶每月約4,652元（591）。
價格｜近五年成交13筆，扣車位45.4–58.8萬，中位數約54.2萬；含車位總價約2,480–5,050萬。
＊距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：成交房型三房約43–83坪、四房約52–83坪（591近20筆）；接待大廳、交誼廳、閱覽室、游泳池、健身房；有電動車充電設備（含預留）（591）。變更使照 103中市都管變使字第00014號。
實價登錄門牌為市政北五路268、270號；591社區地址欄寫惠來路二段232號，待確認。591使用分區欄寫「特別保護區」，與七期現況不符，未採用。
資料來源：591實價登錄社區概況。
區域市場定位
國家歌劇院周邊這幾個社區裡，理性與感性屋齡最大，單價卻排在前段。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和隔壁聚合發獨秀比：單價高約10萬，但坪數小一截；最低成交總價約2,500萬，獨秀約4,000萬起。
- 和親家霞飛道比：坪數相近、屋齡多8年，單價卻高約9萬；屋況與樓層要能說出差在哪裡。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年13筆：45.4、50.7、50.8、53.4、53.7、53.8、54.2、54.5、58.4、58.5、58.5、58.5、58.8。
四大地段價值
國家歌劇院就在旁邊，便利商店、公車站都在百公尺內。
學區
惠來國小（約755公尺，591）生活機能
7-ELEVEN大都會門市約32公尺餐廳約211公尺（591）
公園綠地
國家歌劇院（公車站約71公尺，591）
交通建設
國家歌劇院公車站約71公尺、捷運市政府站約727公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1～之5）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之3戶多在51–54坪；之5戶有43.4坪三房與62.1坪四房；之1戶約83坪四房。實際以權狀為準。價格帶
111–113年成交多在53.7–58.8萬；114年兩筆為50.8萬、54.2萬，比前兩年低一些。車位
單一車位：4.5坪：146–200萬
5.2坪：170–180萬
9.7–10.4坪：340萬
不列入行情
113-11 10樓之1、111-04 22樓之3 標示特殊交易。資料來源：591實價登錄 理性與感性 最近20筆（107-12 至 114-09，單價扣除車位）；591共45筆。
近年實價登錄
110年約50萬，111–113年多在54–59萬；114年兩筆回到51–54萬，115年至今未見成交。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含特殊交易）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 114-09 | 17F | 62.1坪 | 3,315萬 | 50.8萬 |
| 114-09 | 5F | 72.1坪 | 4,250萬 | 54.2萬 |
| 113-04 | 5F | 52.8坪 | 3,058萬 | 54.5萬 |
| 113-03 | 9F | 43.4坪 | 2,718萬 | 58.5萬 |
| 113-01 | 14F | 62.1坪 | 3,650萬 | 53.8萬 |
| 112-02 | 17F | 83.0坪 | 5,050萬 | 58.8萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層、坪型與屋況確認後計算。＊參考：近五年45.4–58.8萬，中位數約54.2萬；最近兩筆114年為50.8、54.2萬。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年10月）；統計採最近20筆，591共45筆。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
國家歌劇院旁、預算三千萬上下找三四房的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 理性與感性（本案） | 2000 | 待確認／25F | 43–83坪 | 近五年 54.2 |
| 聚合發獨秀 | 2013 | 88戶／34F | 108–140坪 | 近三年 43.7 |
| 親家霞飛道 | 2008 | 77戶／21F | 50–69坪 | 近三年 45.2 |
| 聯聚雍和大廈 | 2012 | 44戶／25F | 89–106坪 | 近五年 45.5 |
| 精銳市政廳 | 2013 | 66戶／23F | 66–76坪 | 近三年 54.6 |
- 本案的優勢：國家歌劇院公車站約71公尺、7-ELEVEN約32公尺；三房成交多在2,500–3,400萬，是這幾個裡入手門檻較低的。
- 本案的弱點：屋齡最大、RC造；單價已在周邊前段；戶數與公設比待確認；591列全國加油站約434公尺。
- 精銳市政廳單價相近但新13年；霞飛道坪數相近、單價低約9萬，是買方最容易拿來比的。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜想進七期的小家庭
預算2,500–3,500萬，要43–54坪三房、附車位。誰會買｜換大四房的換屋族
預算3,500–5,000萬，要62–83坪四房。誰會買｜重視步行機能的熟齡買方
便利商店、公車站都在百公尺內，不想每天開車。賣點｜國家歌劇院旁
國家歌劇院公車站約71公尺、7-ELEVEN約32公尺（591）。賣點｜三房總價約2,500萬起
近五年三房成交多在2,480–3,428萬，進七期的門檻較低。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡25年，屋況差距會反映在價格上；我用室內設計角度估管線與裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：屋齡25年、單價已在周邊前段；114年成交比前兩年低；戶數與公設比待確認。