建案的主打亮點
捷運市政府站旁、零店面的七期中古豪宅。
地段｜惠中路一段51、53號；捷運綠線市政府站約322公尺（591），新市政中心專用區。
產品｜66戶、23層，3–17樓雙併、18樓以上一層一戶＊；標準戶約66–76坪，最大約149坪。游泳池、健身房、KTV、Lounge Bar、空中花園（591）。
價格｜近三年車位有拆分成交9筆，扣車位48.5–64.0萬，中位數54.6萬；115年三筆落在48.5–52.1萬，比113–114年低一些。
＊樓層配置與零店面出自房仲刊登與報導資料，以現場為準。
資料來源：591實價登錄、房仲刊登資料；＊為刊登或參考資料
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：二房45.5–75.5坪、三房65.8–75.5坪、四房62.6–149.4坪、五房132.1–149.4坪（591）；車位223個。游泳池、健身房、KTV、Lounge Bar、視聽室、閱覽室、中庭與空中花園（591）。第二種新市政中心專用區，基地683坪。
資料來源：591實價登錄社區概況、房仲刊登資料。＊＝參考資料，非官方。
區域市場定位
市政府周邊的中古大樓裡，精銳市政廳的成交單價站在前段，成交筆數也夠多，行情看得清楚。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 同建商比：精銳紐約之星2008年完工，近一年約40.9萬＊；市政廳晚5年完工，單價高一截。
- 標準戶66–76坪，總價多在3,850–4,600萬，適合預算還不到百坪產品、又想要七期地址的買方。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書（2026年9月）。近三年9筆：48.5、50.1、51.6、52.1、54.6、56.5、57.2、58.8、64.0。
四大地段價值
惠中路一段，捷運市政府站走路幾分鐘就到。市府、七期商圈都在生活圈內。
學區
惠文國小、惠文國中＊步行約15分鐘＊
商場與市場
新光三越、大遠百商圈＊國家歌劇院周邊
公園綠地
新市政中心園道綠帶＊社區中庭、空中花園（591）
交通建設
捷運綠線市政府站約322公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（51號／53號）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
裝修年份與範圍：待確認
屋況（管線、浴廚）：待確認
戶型
標準戶65.9–75.5坪為主；21樓149.4坪大戶114年成交57.2萬；22–23樓樓中樓約120坪。樓層與時間
113年10F 64.0萬、15F 56.5萬；115年5F 48.5萬、16F 52.1萬。成交年份的影響比樓層大。車位價
每筆成交：3車位／24.1–25.1坪：308–320萬
3車位／35.6坪：454–462萬
4車位／46.3坪：590萬
5車位／50.2坪：648萬
不列入行情
115-05 6F 21.5坪、111-07 14F 標示特殊交易；114-10、112-07、112-02、110-06 車位價待定，只作含車位參考。資料來源：591實價登錄 精銳市政廳 最近20筆（110-06 至 115-07，單價扣除車位）；591共登錄95筆。
近年實價登錄
110年45萬、113–114年來到58萬上下，115年回到50萬左右。成交筆數多，走勢看得清楚。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含特殊交易與車位待定）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-07 | 5F | 4房／75.5坪 | 3,960萬 | 48.5萬 |
| 115-03 | 15F | 4房／73.9坪 | 3,850萬 | 50.1萬 |
| 115-02 | 16F | 2房／75.5坪 | 4,400萬 | 52.1萬 |
| 114-10 | 9F | 大戶／149.4坪 | 8,300萬 | 42.0萬（含車位） |
| 114-05 | 10F | 2房／66.2坪 | 4,200萬 | 58.8萬 |
| 114-01 | 21F | 6房／149.4坪 | 9,188萬 | 57.2萬 |
| 113-12 | 8F | 3房／66.2坪 | 3,920萬 | 54.6萬 |
| 113-07 | 10F | 3房／65.9坪 | 4,538萬 | 64.0萬 |
| 113-06 | 15F | 4房／75.5坪 | 4,588萬 | 56.5萬 |
| 112-11 | 17F | 3房／73.9坪 | 4,398萬 | 51.6萬 |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：近三年扣車位48.5–64.0萬，中位數54.6萬；115年三筆48.5–52.1萬。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年9月）；統計採最近20筆（110–115年）。
周邊競品比較
市政府周邊、屋齡13–18年的社區。買方會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 精銳市政廳（本案） | 2013 | 66戶／23F | 66–76坪 | 近三年 54.6 |
| 似水年華 | 2008 | 54戶／22F | 115–132坪 | 110–113年 51.3 |
| 總太觀鼎 | 2007 | 37戶／15F | 72–94坪 | 中位數 約43.7 |
| 精銳紐約之星 | 2008/12 | 50戶／23F | 110.9坪 | 近一年 40.9＊ |
| 順天夏朵 | 2012/07 | 51戶／30F | 107坪 | 35.1（113-07） |
- 本案的優勢：捷運市政府站約322公尺（591）、零店面＊；標準戶總價3,850–4,600萬，門檻比百坪產品低。
- 本案的弱點：115年成交比113–114年低；結構591寫RC、刊登寫SRC，要先查清楚。
- 總太觀鼎坪數相近、單價低約11萬，是預算有限的買方會拿來比的選項。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；＊為參考行情。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜捷運通勤的小家庭
預算4,000萬上下，要66–76坪3–4房，捷運步行可到。誰會買｜要多車位的家庭
近三年成交多附3車位以上，家裡車多的買方會特別在意。誰會買｜高樓大戶客
18樓以上一層一戶＊，149坪大戶114年成交9,188萬。賣點｜捷運市政府站約322公尺
最近的公車站約293公尺（591），通勤與生活機能都在走路範圍。賣點｜零店面＊、公設完整
游泳池、健身房、KTV、Lounge Bar、空中花園（591）。賣點｜裝修後的第二層價值
屋齡約13年，保養得宜的戶別可局部整理；我用室內設計角度估翻修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：115年成交回落；結構登載不一；591登載管理費需向管委會確認。