建案的主打亮點
捷運市政府站兩百多公尺的大坪數。
地段｜市政北五路8號，正面夏綠地＊；捷運綠線市政府站約288公尺（591）。
產品｜單棟52戶、23層，主力108–143坪、多房配置；游泳池、SPA、健身房、空中花園（591）。
價格｜107–110年成交中位數約43.7萬；108–143坪總價約5,220–6,600萬，七期預售很難用這個總價買到相同坪數。
＊正面夏綠地出自591社區頁在地房仲介紹文；110年11月後無新成交。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交；＊為在地房仲介紹文
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：扣車位約63–143坪，主力108–143坪大坪數。游泳池、SPA、健身房、交誼廳、閱覽室、會議室、空中花園（591）。座向朝東南、朝北；第三種新市政中心專用區。基地591登載2,366坪，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況。＊＝在地房仲介紹文等參考資料，非官方。
區域市場定位
107–110年的成交，已經和同區老豪宅站在同一帶；但那是五年前的價格。
單位：萬/坪，扣車位；車位價「待定」未拆分的成交不採用
- 時間要校正：其他社區是近三到五年的數字，由鉅A與A+是107–110年。同區這幾年仍有成交，總太觀鼎114年標準戶48.3萬。
- 和預售比：七期預售均價112萬，這裡不到四成；108–143坪的大坪數，是預售很難買到的條件。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書（2026年9月）；聯聚理安為2025年預售均價（工商時報）。由鉅A與A+ 6筆：34.0、42.7、43.4、44.0、45.1、45.5。
四大地段價值
市政北五路，正面夏綠地＊，捷運市政府站就在兩百多公尺外。這是這塊地本身的條件。
學區
惠文國小、惠文國中、惠文高中＊商場與市場
新光三越、大遠百商圈＊國家歌劇院周邊
公園綠地
正面夏綠地＊市政府周邊綠帶＊
交通建設
捷運綠線市政府站約288公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別與坪數：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
裝修年份與範圍：待確認
屋況（管線、浴廚）：待確認
戶型
79–117坪成交43.4–45.5萬；143坪大戶差距大，108年兩筆19F分別42.7萬、34.0萬。屋況
同樣19樓、同樣143坪，差了將近9萬一坪。屋況與裝修，比樓層更能決定價格。車位價
每筆成交：2車位／10.5–11.4坪：373–402萬
3車位／16.6坪：379萬
4車位／21.9–23.6坪：499–537萬
不列入行情
109-11、104-10 標示特殊交易；108-11、104-01、102-04 車位價待定，只作含車位參考。頂樓單筆
103-04 23F 143坪 56.5萬為頂樓單筆，不代表一般樓層行情。資料來源：591實價登錄 由鉅A與A+ 101-10 至 110-11 共13筆（單價扣除車位）。
近年實價登錄
107–110年穩定在43–45萬一帶；110年11月之後，將近五年沒有新成交。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；103年為23F頂樓單筆）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 110-11 | 9F | 4房／108.2坪 | 5,320萬 | 45.5萬 |
| 109-12 | 6F | 5房／116.6坪 | 5,500萬 | 44.0萬 |
| 109-07 | 6F | 3房／79.5坪 | 3,850萬 | 43.4萬 |
| 108-07 | 19F | 2房／142.9坪 | 5,220萬 | 34.0萬 |
| 108-01 | 19F | 5房／143.0坪 | 6,600萬 | 42.7萬 |
| 107-03 | 16F | 4房／115.8坪 | 5,600萬 | 45.1萬 |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：107–110年中位數約43.7萬；在售開價47.7–53.7萬＊；總太觀鼎114年48.3萬。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年9月）；年均不含特殊交易與車位價待定；空白年份無可用成交。
周邊競品比較
市政府周邊，屋齡17–21年的社區。買方會拿有近期成交的鄰居，來推估這裡的價格。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 由鉅A與A+（本案） | 2005 | 52戶／23F | 108–143坪 | 107–110年 43.7 |
| 總太觀鼎 | 2007 | 37戶／15F | 72–94坪 | 中位數 約43.7 |
| 元亨利貞 | 2005 | 77戶／24F | 78–136坪 | 中位數 41.0 |
| 龍寶心臻邸 | 2008–2009＊ | 74戶／21F | 88.7–140.7坪 | 中位數 42.3 |
| 惠宇天青 | 約2009＊ | 83戶／26F | 106–183坪 | 中位數 41.7 |
- 本案的優勢：捷運市政府站約288公尺（591），正面夏綠地＊，大坪數、泳池公設。
- 本案的弱點：將近五年沒有成交，行情缺少近期依據；在售8筆，買方選擇多；屋齡21年、RC結構。
- 總太觀鼎坪數較小、總價低；惠宇天青、龍寶心臻邸坪數相近，是大坪數買方會一起看的選項。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位。＊完工年各來源不一，待確認。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜捷運通勤的換屋家庭
要大坪數、多房，又不想開車；捷運站兩百多公尺是關鍵條件。誰會買｜市政核心的企業主
要市政府旁的地址、綠地正面的門面，重視管理與公設。誰會買｜預售退場的大坪數客
嫌預售單價破百、坪數縮水；這裡現成百坪以上可看。賣點｜捷運市政府站約288公尺
出站走幾分鐘就到家；最近的公車站約232公尺（591）。賣點｜正面夏綠地＊、大坪數
108–143坪、多房配置，下樓就是綠地＊。賣點｜裝修後的第二層價值
屋齡21年，格局與浴廚更新空間大；我用室內設計角度估翻修預算，讓買方算得清楚。先說清楚的風險：將近五年沒有成交、在售8筆，開價要有近期成交當依據；管理費每戶每月20,953元＊。