建案的主打亮點
國家歌劇院旁的28戶小社區，每戶約122坪。
地段｜市政北二路35號，國家歌劇院公車站約201公尺、捷運綠線市政府站約751公尺、餐廳約73公尺（591）；隔壁是精銳音悅廳。
產品｜2006年完工、14層單棟、28戶，聯聚建設、拓洋營造；每層之1、之2，每戶約122坪三房，成交多附2–4個車位。
價格｜成交很少：591全部8筆，近五年2筆；113年7樓之1 7,917萬、111年10樓之1 6,180萬（皆含車位，車位價待定）。
＊近五年兩筆車位價待定，無法拆出扣車位單價，本份改用總價比較。距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與基地：591房型：三房122.1–122.3坪；基地約391坪，第六種新市政中心專用區，座向朝西南、西、北（591）。1–3樓為惠中七街28號店面。
資料來源：591實價登錄社區概況。591社區頁地址為市政北二路39號，實價登錄門牌為35號，以謄本為準。
區域市場定位
同為120坪上下的大戶，聯聚東方113年那筆和2019年的國泰層峰同一級；但只有1筆，條件待查明細。
各社區成交總價（含車位）；坪數與成交年份不同，僅供對照。
- 同社區10樓之1：111年成交6,180萬；兩筆差約1,700萬，樓層、裝潢與車位條件待查明細。
- ＊聯聚公園含傢俱設備200萬。定價要拿周邊120坪上下大戶的近年成交交叉比對。
資料來源：591實價登錄；各社區成交明細。
四大地段價值
國家歌劇院公車站約201公尺，餐廳、T&R廣場都在步行範圍。
學區
黎明國小（約841公尺，591）生活機能
餐廳約73公尺T&R廣場約130公尺（591）
交通
國家歌劇院公車站約201公尺捷運市政府站約751公尺（591）
需留意
全國加油站中港交流道站約647公尺（591嫌惡設施）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
591房型全為三房122.1–122.3坪；多筆登記0房，可能是毛胚或未隔間。同戶多次成交
10樓之1：102-12 6,155萬→111-03 6,180萬，9年幾乎持平。5樓之1：101-06 6,666萬→106-11 5,200萬。
車位
每戶多配2–4個車位、18–36坪；102–108年車位登記408–640萬；近年兩筆車位價待定。不列入行情
101-08 1–3樓店面（惠中七街28號）。資料來源：591實價登錄 聯聚東方大廈 全部8筆（101-06 至 113-08）。
近年實價登錄
101–111年總價在5,200–6,700萬；113年7樓之1 7,917萬是社區最高。
歷次成交總價（萬，含車位；每戶約122坪）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數 | 總價（含車位） | 車位 |
|---|---|---|---|---|
| 113-08 | 7F之1 | 122.3坪 | 7,917萬 | 價格待定、18坪 |
| 111-03 | 10F之1 | 122.3坪 | 6,180萬 | 價格待定、36坪 |
| 108-05 | 10F之2 | 122.3坪 | 5,650萬 | 3個27坪、408萬 |
| 106-11 | 5F之1 | 122.1坪 | 5,200萬 | 價格待定、18坪 |
| 102-12 | 10F之1 | 122.3坪 | 6,155萬 | 4個36坪、640萬 |
| 101-06 | 5F之1 | 122.1坪 | 6,666萬 | 2個18坪、137萬 |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。成交太少，會以周邊120坪上下大戶的近年總價交叉比對。
資料來源：591實價登錄（更新至115年10月）；591共8筆，不含101-08 1–3樓店面。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
國家歌劇院一帶、要120坪上下大三房的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考價格 |
|---|---|---|---|---|
| 聯聚東方（本案） | 2006 | 28戶／14F | 122坪 | 113年1筆 總價7,917萬＊ |
| 國泰層峰 | 2019 | 54戶／32F | 128–133坪 | 近五年 50.9萬/坪 |
| 聯聚怡和大廈 | 2009 | 106戶／27F | 71–117坪 | 近五年 50.2萬/坪 |
| 惠宇市政觀邸 | 2006 | 37戶／23F | 100–118坪 | 近五年 45.7萬/坪 |
| 聯聚公園大廈 | 2005 | 26戶／14F | 123–133坪 | 1筆推算 36.4萬/坪＊ |
- 本案的優勢：國家歌劇院公車站約201公尺、餐廳約73公尺；28戶、每層兩戶、每戶約122坪；成交多附2–4個車位。
- 本案的弱點：成交稀少，近五年只有2筆且車位價待定；管理費與公設比待確認；屋齡約20年、RC造。
- 坪數相近的惠宇市政觀邸、聯聚公園近年總價5,100–5,750萬；國泰層峰在7,000萬以上。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；＊本案為含車位總價，聯聚公園為依591總價拆分推算；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜要大三房的換屋家庭
預算6,000–8,000萬，要122坪、多個車位。誰會買｜重視隱私的小社區買方
28戶、每層兩戶，住戶單純。誰會買｜企業主與多車家庭
成交多附2–4個車位，接待與自住兼顧。賣點｜國家歌劇院旁
國家歌劇院公車站約201公尺、餐廳約73公尺（591）。賣點｜122坪、多車位
每戶約122坪三房；成交多附2–4個車位（591）。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約20年、多筆登記0房；我用室內設計角度估格局與裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：成交稀少、近五年只有2筆且車位價待定；管理費與公設比待確認；屋齡約20年。