建案的主打亮點
國家歌劇院旁，50–69坪的七期三、四房。
地段｜市政北七路101號，國家歌劇院公車站約185公尺、捷運綠線市政府站約670公尺（591）；隔壁是聯聚雍和與紀汎希。
產品｜77戶、21層，允將建設、東霙營造，和親家青雲道同一家建商；主力50–69坪三、四房，管理費每戶每月約5,540元（591）。
價格｜近三年成交11筆，扣車位37.6–49.9萬，中位數45.2萬；含車位總價約2,300–3,690萬，三房兩千多萬起。
＊距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：權狀一房到四房約50–83坪（591）；車位117個。第六種新市政中心專用區。591未列公設項目、登載基地1,266坪，皆待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況。同建商允將建設另有親家青雲道（2007）。
區域市場定位
市政北七路、惠中三街這一帶的中古三四房，霞飛道的單價站在中段偏上。
單位：萬/坪，扣車位（多寶為含車位）；各社區統計期間不同
- 和同建商的青雲道比：晚一年完工，單價高約3萬，坪數稍大，四房選擇較多。
- 和隔壁聯聚雍和比：單價幾乎一樣，但每戶小約30–40坪，總價低一千萬以上。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近三年11筆：37.6、40.8、42.8、43.5、44.7、45.2、47.5、47.5、48.6、48.8、49.9。
四大地段價值
市政北七路，國家歌劇院公車站走路兩三分鐘，大遠百、新光三越商圈在周邊。
學區
惠來國小（約658公尺，591）惠文國中、惠文高中＊
商場與市場
大遠百、新光三越商圈＊7-ELEVEN約84公尺（591）
公園綠地
國家歌劇院、夏綠地公園＊七期園道系統＊
交通建設
國家歌劇院公車站約185公尺、捷運市政府站約670公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別與坪數：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
裝修年份與範圍：待確認
屋況（管線、浴廚）：待確認
樓層｜頂樓偏低
50.2坪三房：3F 40.8萬、10F 43.5萬、18F 49.9萬、19F 48.8萬；但21樓（頂樓）112年只有38.8萬。中高樓層最吃香。坪型
之5約50.2坪三房、之3約60坪四房、之1與之2約60–69坪；115年21樓之1（登載1房）37.6萬，格局與屋況待查。車位價
每筆成交：7.0–7.5坪：150–268萬（多數）
11.0坪（2車位）：300–314萬
14.5坪（3車位）：414萬
不列入行情
108-08 12F 標示特殊交易。頂樓偏低的原因（屋況、格局或毛胚）待查明細。資料來源：591實價登錄 親家霞飛道 最近20筆（108-08 至 115-05，單價扣除車位）；591共45筆。
近年實價登錄
108–109年約35萬，110–112年在41–44萬，113年來到47萬；115年三筆43–48萬，其中一筆頂樓拉低平均。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含特殊交易；114年無成交）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-05 | 18F | 4房／63.0坪 | 3,150萬 | 45.2萬 |
| 115-04 | 21F | 2房／66.1坪 | 3,340萬 | 47.5萬 |
| 115-04 | 21F | 1房／60.1坪 | 2,458萬 | 37.6萬 |
| 113-12 | 19F | 4房／59.4坪 | 3,088萬 | 48.6萬 |
| 113-07 | 4F | 4房／60.5坪 | 2,788萬 | 42.8萬 |
| 113-06 | 19F | 3房／50.2坪 | 2,652萬 | 48.8萬 |
| 113-05 | 10F | 3房／68.9坪 | 3,688萬 | 47.5萬 |
| 113-03 | 18F | 3房／50.2坪 | 2,820萬 | 49.9萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層與坪型確認後計算。＊參考：近三年37.6–49.9萬，中位數45.2萬；中高樓層多在47–50萬。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年10月）；統計採最近20筆。
周邊競品比較
預算兩千多到三千多萬、要三四房的七期買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 親家霞飛道（本案） | 2008 | 77戶／21F | 50–69坪 | 近三年 45.2 |
| 親家青雲道 | 2007 | 98戶／23F | 43–56坪 | 近三年 42.4 |
| 聯聚雍和大廈 | 2012 | 44戶／25F | 89–106坪 | 近五年 45.5 |
| 總太觀鼎 | 2007 | 37戶／15F | 72–94坪 | 中位數 約43.7 |
| 紀汎希 | 2026 | 346戶／27F | 23–38坪 | 預售 74.0 |
- 本案的優勢：三四房總價2,300萬起；成交量穩定，近三年11筆，行情有依據；管理費低。
- 本案的弱點：屋齡約18年、RC；頂樓成交偏低；591沒有登載公設項目，要現場確認。
- 青雲道同建商、單價低約3萬但坪數小；聯聚雍和坪數大一號、總價高一千萬以上。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪；紀汎希為預售契約；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜想進七期的小家庭
預算兩千多萬，要50坪三房、一車位。誰會買｜需要四房的家庭
預算三千萬上下，要60–69坪四房，房間數夠。誰會買｜比過新成屋的換屋族
看過紀汎希小坪數，想用相近預算換兩倍空間。賣點｜七期三四房、兩千多萬起
50坪三房約2,300–2,820萬，60坪以上四房約2,800–3,700萬。賣點｜國家歌劇院、大遠百步行圈
國家歌劇院公車站約185公尺（591），管理費每戶每月約5,540元。賣點｜裝修後的第二層價值
屋齡約18年，浴廚與格局可整理；我用室內設計角度估預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：屋齡約18年、RC；頂樓成交偏低原因待查；公設資料不完整。