建案的主打亮點
國家歌劇院旁，兩千萬出頭的七期三房。
地段｜惠中三街23號，國家歌劇院公車站約144公尺、捷運綠線市政府站約662公尺（591）；大遠百、新光三越商圈在周邊＊。
產品｜98戶、23層，允將建設；主力43–56坪三房，另有71–74坪大三房；健身房、桌球室、親子遊戲區（591），管理費每戶每月約6,421元。
價格｜近三年成交6筆，扣車位36.6–51.1萬，中位數約42.4萬；含車位總價約2,000–3,040萬，是七期少見的兩千萬出頭三房。
＊商圈為參考資料；距離依591交通出行，國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：一房到四房約43–93坪（591）；車位122個，有7坪平面與3–6坪較小的車位。接待大廳、交誼廳、會議室、健身房、桌球室、親子遊戲區（591）。第六種新市政中心專用區。591登載基地1,454坪，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況。
區域市場定位
七期的中古三房裡，青雲道的單價在中段，但坪數小、總價低，是很多人進七期的第一張門票。
單位：萬/坪；紀汎希為預售契約、多寶為含車位，性質不同
- 同樣兩千萬上下：紀汎希買到23坪全新二房，青雲道買到43–49坪的三房，多一倍空間。
- 同屋齡的總太觀鼎72–94坪、單價接近，但總價多一千萬以上；青雲道的門檻低很多。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近三年6筆：36.6、37.2、41.8、43.1、47.1、51.1。
四大地段價值
惠中三街，國家歌劇院公車站走路兩分鐘，大遠百、新光三越商圈在周邊。
學區
惠來國小（約677公尺，591）惠文國中、惠文高中＊
商場與市場
大遠百、新光三越商圈＊7-ELEVEN約57公尺（591）
公園綠地
國家歌劇院、夏綠地公園＊七期園道系統＊
交通建設
國家歌劇院公車站約144公尺、捷運市政府站約662公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別與坪數：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（坪數／型式）：待確認
裝修年份與範圍：待確認
屋況（管線、浴廚）：待確認
屋況的價值
9樓之7：113年2月2,606萬（登載4房），同年12月3,039萬（登載3房），十個月多433萬。可能整修改格局後轉手，待查明細。坪型
43–49坪三房單價較高（近三年37.2–47.1萬）；71–74坪大三房較低（114年36.6萬）。車位價
每筆成交：7.0坪：171–193萬
6.1坪：154–200萬
3.1–3.5坪：70–114萬
不列入行情
115-01 5F 標示特殊交易（關係人交易）。9樓之7兩筆坪數登載略有差異，待調閱明細。資料來源：591實價登錄 親家青雲道 最近20筆（109-11 至 115-01，單價扣除車位）；591共64筆。
近年實價登錄
110年約37萬，111–113年走到44–47萬；114年三筆落在37–42萬，其中有低樓層與大坪數。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含特殊交易）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 114-11 | 18F | 3房／73.8坪 | 2,880萬 | 36.6萬 |
| 114-08 | 3F | 3房／49.0坪 | 2,000萬 | 37.2萬 |
| 114-06 | 7F | 3房／47.8坪 | 2,150萬 | 41.8萬 |
| 113-12 | 9F | 3房／55.7坪 | 3,039萬 | 51.1萬 |
| 113-03 | 12F | 3房／47.7坪 | 2,400萬 | 47.1萬 |
| 113-02 | 9F | 4房／56.5坪 | 2,606萬 | 43.1萬 |
| 112-09 | 8F | 3房／42.9坪 | 2,100萬 | 45.3萬 |
本戶合理帶：待本戶坪型、樓層與屋況確認後計算。＊參考：近三年36.6–51.1萬，中位數約42.4萬；最高的51.1萬是9樓之7再成交那筆。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年10月）；統計採最近20筆。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
預算兩千萬上下、想住七期的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 親家青雲道（本案） | 2007 | 98戶／23F | 43–56坪 | 近三年 42.4 |
| 紀汎希 | 2026 | 346戶／27F | 23–38坪 | 預售 74.0 |
| 多寶大樓 | 1998 | 64戶／14F | 14–64坪 | 約29.5（含車位） |
| 總太觀鼎 | 2007 | 37戶／15F | 72–94坪 | 中位數 約43.7 |
| 聯聚雍和大廈 | 2012 | 44戶／25F | 89–106坪 | 近五年 45.5 |
- 本案的優勢：三房總價兩千萬出頭；國家歌劇院公車站約144公尺；管理費低。
- 本案的弱點：屋齡約19年、RC；98戶、同坪型多，買方容易比價；部分車位只有3坪多。
- 多寶大樓更便宜但屋齡28年；紀汎希全新但只有二房23坪。青雲道剛好在兩者中間。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪（多寶為含車位）；統計期間與性質不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜想進七期的小家庭
預算兩千萬出頭，要三房、一車位，孩子有自己的房間。誰會買｜嫌新成屋太小的首購族
比過紀汎希23坪二房，同預算想要大一倍的空間。誰會買｜長輩換屋、就近照顧
子女住七期，替爸媽買附近好打理的三房。賣點｜兩千萬出頭的七期三房
43–49坪三房含車位約2,000–2,400萬，七期少見的門檻。賣點｜國家歌劇院、大遠百步行圈
國家歌劇院公車站約144公尺（591），管理費每戶每月約6,421元。賣點｜整理後的第二層價值
9樓之7十個月多433萬（待查明細）；我用室內設計角度規劃格局與浴廚，讓買方看到整理後的樣子。先說清楚的風險：屋齡約19年、同社區同坪型多；車位大小差異大；114年成交偏低。