建案的主打亮點
國家歌劇院旁，兩千萬上下就能住進七期。
地段｜惠中一街26號，國家歌劇院公車站約257公尺、惠來國小約586公尺（591）；七期新市政中心專用區。
產品｜64戶、14層，一房到四房約14–64坪；公設比21.69%、管理費每戶每月約3,177元（591），持有成本低。
價格｜近五年成交8筆，含車位27.0–32.5萬，中位數約29.5萬；總價約990–2,444萬，是七期相對低的入手門檻。
＊591所有成交車位價皆「待定」，單價為含車位計算，扣車位後會更高。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年9月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：一房約14坪、二房14.5–47.8坪、三房40.3–55.5坪、四房55.5–64.1坪（591）。公設為接待大廳、信箱區、曬被區；沒有泳池、健身房等大型公設，管理費也因此較低。第六種新市政中心專用區的使用限制、3樓部分戶別（登載0房、約70坪）的用途，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況。社區地址惠中一街26號，實價登錄門牌為30號。
區域市場定位
七期的中古大樓多是百坪豪宅，多寶是少數總價兩千萬上下的產品，買方和鄰居是不同一群人。
單位：萬/坪；多寶為含車位，其餘為扣車位，不能直接比較
- 單價低一截，原因很清楚：屋齡約28年、RC、公設少；但2–4房總價約是鄰居的三到六成。
- 多寶的對手不是隔壁豪宅，是其他區兩千萬上下的新大樓。同區小坪數競品【待補】。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書（2026年9月）。多寶近五年8筆（含車位）：27.0、27.5、28.0、29.0、29.9、31.0、31.7、32.5。
四大地段價值
惠中一街、國家歌劇院旁。七期的商圈、園道和市府機能，這個總價也買得到。
學區
惠來國小（約586公尺，591）惠文國中、惠文高中＊
商場與市場
新光三越、大遠百商圈＊國家歌劇院周邊
公園綠地
國家歌劇院周邊綠地＊七期園道系統＊
交通建設
國家歌劇院公車站約257公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別與坪數：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（有無／坪數）：待確認
裝修年份與範圍：待確認
屋況（管線、浴廚）：待確認
戶型
之1多為43.5–47.8坪（2–3房）、之5與之6約55坪（3–4房）；3樓之2、之3約70坪，登載0房，用途待確認。轉手紀錄
3樓之2、之3在110年10月各以2,125萬成交，113年3月各以2,444萬成交，約漲15%（含車位）。車位
所有成交車位價都未拆分，車位坪數4.3–12.9坪。本戶有沒有車位，總價差很多。不列入行情
114-01 6F 標示特殊交易（親友、員工或其他特殊關係）；109-08 12F 14.2坪1房為小坪數單筆，未列入年均。資料來源：591實價登錄 多寶大樓 最近20筆（105-05 至 114-01，車位價皆待定）。
近年實價登錄
105年約26.6萬，113年約31.4萬，中間110年小幅回落。漲幅溫和，整體往上。
年均成交單價（萬/坪，含車位；民國年）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數 | 總價（含車位） | 單價（含車位） |
|---|---|---|---|---|
| 113-03 | 3F | 登載0房／70.7坪 | 2,444萬 | 31.0萬 |
| 113-03 | 3F | 登載0房／69.2坪 | 2,444萬 | 31.7萬 |
| 112-08 | 4F | 4房／55.6坪 | 1,863萬 | 29.0萬 |
| 112-04 | 11F | 2房／27.3坪 | 1,310萬 | 32.5萬 |
| 110-12 | 10F | 2房／47.8坪 | 1,430萬 | 29.9萬 |
| 110-12 | 10F | 2房／35.3坪 | 990萬 | 28.0萬 |
| 110-10 | 3F | 登載0房／69.2坪 | 2,125萬 | 27.5萬 |
| 110-10 | 3F | 登載0房／70.7坪 | 2,125萬 | 27.0萬 |
本戶合理帶：待本戶謄本拆出車位後計算。＊參考：近五年含車位27.0–32.5萬，中位數約29.5萬；591在售可見開價46.9萬/坪＊。
資料來源：591實價登錄（車位價皆待定，單價為含車位；更新至115年9月）；年均不含特殊交易與109年1房單筆；114年起無一般成交。
周邊競品比較
同在七期、屋齡相近的中古大樓。坪數與總價差很多，比的是「進七期要花多少錢」。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 多寶大樓（本案） | 1998 | 64戶／14F | 14–64坪 | 約29.5（含車位） |
| 聯聚和平大廈 | 2000＊ | 30戶／19F | 146–182坪 | 約40.0（含車位） |
| 元亨利貞 | 2005 | 77戶／24F | 78–136坪 | 中位數 41.0 |
| 天璽三期 | 約2007＊ | 56–60戶／18F | 80–114坪 | 中位數 38.3 |
| 總太觀鼎 | 2007 | 37戶／15F | 72–94坪 | 中位數 約43.7 |
- 本案的優勢：總價約990–2,444萬，七期地址門檻低；公設比21.69%、管理費低。
- 本案的弱點：屋齡約28年、RC、沒有大型公設；車位價未拆分，單價判讀要小心。
- 天璽三期80坪3房含車位約3,200萬，是預算再往上加的買方會看的選項。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；多寶、聯聚和平為含車位，其餘扣車位。＊完工年各來源不一，待確認。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜想進七期的首購族
預算1,000–2,000萬，要七期地址、2–3房，不追新成屋。誰會買｜小家庭、長輩換小
要3–4房、55坪上下，管理費低、生活機能完整。誰會買｜重視地段的置產客
看的是國家歌劇院、七期商圈的地段，自住或長期持有。賣點｜兩千萬上下住進七期
近五年總價約990–2,444萬，同區中古豪宅多在3,000萬以上。賣點｜公設比21.69%、管理費低
室內實坪比例高，每戶每月管理費約3,177元（591）。賣點｜翻修後的第二層價值
屋齡約28年，整修空間最大；我用室內設計角度估翻修預算，讓買方看到整理後的樣子。先說清楚的風險：屋齡約28年、RC；車位價未拆分；第六種新市政中心專用區與3樓戶用途待確認。