建案的主打亮點
國家歌劇院旁的37戶大樓，每戶約100–118坪。
地段｜市政北三路137號，國家歌劇院公車站約195公尺、捷運綠線市政府站約647公尺（591）；隔壁是龍寶文化臻邸（約76公尺）。
產品｜2006年完工、23層單棟、37戶，惠宇實業、薰漢營造；每層之1、之2，成交多為100–118坪四、五房，附2–3個車位。
價格｜近五年標準戶5筆，扣車位40.1–54.6萬，中位數約45.7萬；113年三筆在45.7–54.6萬，含車位總價約5,750–5,888萬。
＊距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：591房型：二房105.2坪、三房100.5–121.6坪、四房100.5–105.8坪、五房105.8–117.7坪；交誼廳、健身房、接待大廳、空中花園（591）。第七種新市政中心專用區。
591基地面積登載1,509坪，以單棟37戶來看偏大，未採用，待確認。
資料來源：591實價登錄社區概況。
區域市場定位
歌劇院周邊屋齡二十年上下的百坪大樓裡，市政觀邸單價在中段。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同。＊591登載本案為惠宇實業、惠宇天青為惠宇建設，是否同一集團待確認。
- 和隔壁龍寶文化臻邸比：屋齡、坪數相近，中位數低約8萬；文化臻邸只有2筆成交，差距要看樓層與屋況。
- 和同為惠宇品牌的惠宇天青比：單價高約4萬，坪數小一些，戶數不到一半。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年標準戶5筆：40.1、41.9、45.7、52.1、54.6；112-02 21–22樓之1合併戶146.9坪 48.0萬另列。
四大地段價值
國家歌劇院就在旁邊，餐廳、T&R廣場都在百公尺內。
學區
惠來國小（約779公尺，591）生活機能
餐廳約43公尺T&R廣場約78公尺（591）
交通
國家歌劇院公車站約195公尺捷運市政府站約647公尺（591）
需留意
全國加油站中港交流道站約559公尺（591嫌惡設施）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之1多為105.8–117.7坪、之2多為100.5坪；21–22樓之1為合併戶146.9坪，另列。同戶兩次成交
10樓之1：103-12 5,418萬、113-12 5,880萬，單價48.8→52.1萬；兩次條件待查明細。車位
每戶多配2–3個：2個15.8–18.2坪：360–401萬
3個23.7–24.9坪：471–549萬
不列入近五年統計
101-08 15樓之1 218坪、5個車位，可能為合併戶，年代早。資料來源：591實價登錄 惠宇市政觀邸 全部13筆（101-08 至 113-12）。
近年實價登錄
111年在40–42萬；113年三筆到45.7–54.6萬；114年以後還沒有新成交。
有成交年份的年均單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含合併戶）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 113-12 | 10F之1 | 105.8坪 | 5,880萬 | 52.1萬 |
| 113-02 | 12F之2 | 100.5坪 | 5,888萬 | 54.6萬 |
| 113-01 | 5F之1 | 117.7坪 | 5,750萬 | 45.7萬 |
| 112-02 | 21–22F之1 | 146.9坪（合併戶） | 7,960萬 | 48.0萬 |
| 111-11 | 18F之2 | 100.5坪 | 4,388萬 | 40.1萬 |
| 111-01 | 11F之1 | 105.8坪 | 4,900萬 | 41.9萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層、坪型與車位確認後計算。＊參考：近五年標準戶40.1–54.6萬，中位數約45.7萬；113年三筆平均約50.8萬。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年10月）；591共13筆。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
市政北三路、國家歌劇院一帶屋齡二十年上下的百坪級大樓，買方會放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 惠宇市政觀邸（本案） | 2006 | 37戶／23F | 100–118坪 | 近五年 45.7 |
| 龍寶文化臻邸 | 2005 | 21戶／14F | 107坪 | 近五年2筆 53.8 |
| 似水年華 | 2008 | 54戶／22F | 115–132坪 | 110–113年 51.3 |
| 惠宇天青 | 約2009 | 83戶／26F | 106–183坪 | 中位數 41.7 |
| 元亨利貞 | 2005 | 77戶／24F | 78–136坪 | 近五年 41.0 |
- 本案的優勢：國家歌劇院公車站約195公尺、T&R廣場約78公尺；每戶百坪、多附2–3個車位。
- 本案的弱點：屋齡約20年、RC造；114年以後沒有新成交；管理費與公設比資料待確認。
- 隔壁龍寶文化臻邸單價高約8萬，但只有2筆成交；似水年華坪數略大、單價高約5.6萬。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的大家庭
預算5,000–6,000萬，要百坪四、五房、2個以上車位。誰會買｜多車家庭與企業主
要3個車位、百坪空間，接待與自住兼顧。誰會買｜歌劇院生活圈的熟齡買方
國家歌劇院公車站約195公尺，不想每天開車。賣點｜國家歌劇院旁
國家歌劇院公車站約195公尺、T&R廣場約78公尺（591）。賣點｜百坪、2–3個車位
近五年成交多附2–3個車位，四、五房都有。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約20年；我用室內設計角度看格局調整與裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：屋齡約20年；114年以後沒有新成交；管理費與公設比待確認。