建案的主打亮點
國家歌劇院旁的34層大樓，四房108、140坪。
地段｜惠中三街21號，國家歌劇院公車站約119公尺、捷運綠線市政府站約661公尺（591）；建案介紹寫「國家歌劇院第一排」＊。
產品｜88戶、34層，聚合發建設、坤興營造；四房108、140坪為主，戶戶三面採光＊；游泳池、健身房、SPA、KTV、Lounge Bar＊。
價格｜近三年成交12筆，扣車位33.0–45.7萬，中位數約43.7萬；113年中高樓層多在44–46萬，115年兩筆明顯偏低，待查。
＊出自591社區頁建案介紹文，以現場為準。距離依591交通出行，國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：四房108、130、140坪（建案介紹）；車位平面150個、機械78個。游泳池、健身房、SPA、KTV、Lounge Bar、閱覽室、視聽室（591）；燈光設計袁宗南＊。第六種新市政中心專用區，基地約664坪。
資料來源：591實價登錄社區概況與建案介紹。
區域市場定位
國家歌劇院周邊屋齡十多年的大樓裡，獨秀單價在中段，但坪數大、四房為主。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同年完工的精銳市政廳比：單價低約11萬，但每戶大30–70坪，總價接近或更高。
- 和隔壁青雲道比：單價只高約1萬，卻是新一點的34層大四房；想要大空間的買方會把獨秀列入比較。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近三年12筆：33.0、35.9、40.1、42.5、42.7、43.0、44.4、44.7、45.0、45.1、45.3、45.7。
四大地段價值
惠中三街、國家歌劇院旁，大遠百、新光三越、夏綠地都在步行範圍。
學區
惠來國小（約696公尺，591）惠文國小、惠文國中＊
商場與市場
新光三越、大遠百、老虎城＊7-ELEVEN約62公尺（591）
公園綠地
國家歌劇院、夏綠地園道＊秋紅谷＊
交通建設
國家歌劇院公車站約119公尺、捷運市政府站約661公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（108坪／140坪）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（平面／機械）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
17樓以下多為108.5坪四房，總價約4,000–5,000萬；17樓以上多為139.8坪四房，總價約5,600–6,700萬。價差大
111年同為108.5坪：12–13樓52.1萬，7–8樓卻只有34.4–34.7萬；115年7樓33.0萬、17樓35.9萬。差距原因待查明細。車位價
每筆成交：10.0–10.6坪：150–350萬
14–22坪（139.8坪戶）：200–300萬
不列入行情
111-02 4樓之1 42.9坪標示特殊交易。在售物件有「毛胚出售」字樣，低價成交是否與毛胚有關待查。資料來源：591實價登錄 聚合發獨秀 最近20筆（110-12 至 115-05，單價扣除車位）；591共66筆。
近年實價登錄
113年中高樓層穩在44–46萬；114年回到40–43萬，115年兩筆只有33–36萬。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含特殊交易）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-05 | 17F | 139.8坪 | 5,600萬 | 35.9萬 |
| 115-03 | 7F | 108.5坪 | 3,980萬 | 33.0萬 |
| 114-12 | 21F | 139.8坪 | 6,168萬 | 42.7萬 |
| 114-10 | 10F | 108.5坪 | 4,500萬 | 40.1萬 |
| 114-04 | 11F | 108.5坪 | 4,818萬 | 43.0萬 |
| 113-06 | 27F | 139.8坪 | 6,688萬 | 45.7萬 |
本戶合理帶：待本戶樓層與交屋狀態確認後計算。＊參考：近三年33.0–45.7萬，中位數約43.7萬；115年兩筆偏低，引用前先查明細。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年10月）；統計採最近20筆，110年僅1筆未列。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
國家歌劇院周邊、要百坪以上四房的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 聚合發獨秀（本案） | 2013 | 88戶／34F | 108–140坪 | 近三年 43.7 |
| 精銳市政廳 | 2013 | 66戶／23F | 66–76坪 | 近三年 54.6 |
| 聯聚雍和大廈 | 2012 | 44戶／25F | 89–106坪 | 近五年 45.5 |
| 親家青雲道 | 2007 | 98戶／23F | 43–56坪 | 近三年 42.4 |
| 大陸寶格 | 2017 | 67戶／39F | 147–188坪 | 147坪戶 64.4 |
- 本案的優勢：國家歌劇院公車站約119公尺；34層、四房108–140坪；公設完整＊。
- 本案的弱點：同坪型成交價差大、115年兩筆偏低；機械車位78個；結構與管理費資料待確認。
- 大陸寶格坪數更大、單價高約21萬；聯聚雍和坪數略小、單價相近，是買方最常拿來比的。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜七期換屋的大家庭
預算4,500–5,000萬，要108坪四房、平面車位。誰會買｜高樓景觀客
預算6,000萬以上，要20樓以上139.8坪、看得遠。誰會買｜想要歌劇院地址的買方
重視國家歌劇院、夏綠地旁的生活圈與門面。賣點｜國家歌劇院旁、34層大樓
國家歌劇院公車站約119公尺（591），戶戶三面採光＊。賣點｜四房108坪、總價4,500萬上下
114年10、11樓成交4,500–4,818萬，大四房的入手門檻。賣點｜整理後的第二層價值
同坪型成交差距大；我用室內設計角度估整理預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：同坪型價差大、115年成交偏低；機械車位多；結構與管理費待確認。