建案的主打亮點
國家歌劇院旁的21戶小社區，每戶約107坪。
地段｜市政北三路141號，國家歌劇院公車站約125公尺、捷運綠線市政府站約707公尺（591）；惠宇市政觀邸約76公尺。
產品｜2005年完工、14層單棟、21戶，龍寶建設、名傑營造；成交多為107坪三、四房，附兩個車位。
價格｜近五年只有2筆成交，扣車位53.4萬、54.2萬；含車位總價6,450–6,500萬。成交量少，價格要配合本戶條件一起看。
＊距離依591交通出行：國家歌劇院為公車站、市政府為捷運站。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年10月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
基地與產品：基地約317坪，第七種新市政中心專用區，座向朝西（591）；成交房型三房107.2–107.3坪、四房107.2坪，門牌每層之1、之2。
資料來源：591實價登錄社區概況。實價登錄門牌為市政北三路141號，1–3樓為143號。
區域市場定位
歌劇院周邊屋齡二十年上下的大樓裡，文化臻邸成交單價排在前段，但成交筆數很少。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 和同年完工、同在市政北三路的元亨利貞比：單價高約13萬，但只有2筆成交，樣本很少。
- 和同建商的龍寶心臻邸比：單價高約11.5萬；21戶的小社區，是買方會先問的差異。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書。近五年2筆：113-08 53.4萬、112-07 54.2萬。
四大地段價值
國家歌劇院就在旁邊，餐廳、購物都在步行範圍。
學區
惠來國小（約812公尺，591）生活機能
餐廳約45公尺購物約147公尺（591）
交通
國家歌劇院公車站約125公尺捷運市政府站約707公尺（591）
需留意
全國加油站中港交流道站約555公尺（591嫌惡設施）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（數量／坪數）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
一般成交都是107.2–107.3坪，三房或四房；102年12樓曾整層199.8坪一起成交。車位
107–113年三筆都附2個車位、25.3坪：503萬、687萬、729萬
不列入行情
104-12 1–3樓合併交易123.6坪、2億3,000萬，登記0房、車位價待定，條件不同。資料來源：591實價登錄 龍寶文化臻邸 全部6筆（102-02 至 113-08）。
近年實價登錄
成交很少：近十年只有3筆，單價50.8–54.2萬；102、104年兩筆約60–64萬，條件不同，不直接比。
歷次成交單價（萬/坪，扣車位；民國年月）
| 成交年月 | 樓層 | 坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 113-08 | 8F之2 | 107.2坪 | 6,450萬 | 53.4萬 |
| 112-07 | 4F之1 | 107.3坪 | 6,500萬 | 54.2萬 |
| 107-10 | 7F之1 | 107.3坪 | 5,950萬 | 50.8萬 |
| 104-08 | 10F之2 | 107.2坪 | 6,624萬 | 59.9萬 |
| 102-02 | 12F整層 | 199.8坪 | 13,600萬 | 64.3萬 |
104-08 車位價只登200萬，單價可能偏高；102-02 為12樓整層、3個車位。
本戶合理帶：待本戶樓層與屋況確認後計算。＊參考：近五年53.4、54.2萬；成交量少，會再拿周邊同屋齡社區交叉比對。
資料來源：591實價登錄（扣車位，更新至115年10月）；591共6筆，不含104-12 1–3樓合併交易。591在售數與開價區間可能混有鄰近物件，不採用。
周邊競品比較
市政北三路、國家歌劇院一帶屋齡二十年上下的百坪級大樓，買方會放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 龍寶文化臻邸（本案） | 2005 | 21戶／14F | 107坪 | 近五年2筆 53.8 |
| 元亨利貞 | 2005 | 77戶／24F | 78–136坪 | 近五年 41.0 |
| 總太觀鼎 | 2007 | 37戶／15F | 72–94坪 | 中位數 43.7 |
| 龍寶心臻邸 | 2008–2009 | 74戶／21F | 88.7–140.7坪 | 近三年 42.3 |
| 似水年華 | 2008 | 54戶／22F | 115–132坪 | 110–113年 51.3 |
- 本案的優勢：國家歌劇院公車站約125公尺；21戶、14層的小社區；成交多附兩個車位。
- 本案的弱點：近五年只有2筆成交，價格參考性有限；屋齡約21年、RC造；管理費與公設比待確認。
- 同年完工的元亨利貞單價低約13萬、戶數多；似水年華坪數略大、單價低約2.5萬。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜想要小社區的換屋家庭
預算6,000–6,500萬，要107坪、兩個車位。誰會買｜重視單純出入的企業主
21戶、戶數少，進出單純。誰會買｜歌劇院生活圈的熟齡買方
國家歌劇院公車站約125公尺，不想每天開車。賣點｜國家歌劇院旁
國家歌劇院公車站約125公尺、捷運市政府站約707公尺（591）。賣點｜107坪、兩個車位
107–113年三筆成交都是107坪、附兩個車位。賣點｜整理後的第二層價值
屋齡約21年；我用室內設計角度估管線與裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：成交量少、價格參考性有限；屋齡約21年；管理費與公設比待確認。