建案的主打亮點
惠中路與市政北五路口，屋齡約9年的SRC鋼骨大樓。
地段｜市政北五路168號，國家歌劇院公車站約288公尺、捷運綠線市政府站約492公尺（591）；新光三越、大遠百商圈都在生活圈內＊。
產品｜43戶、26層SRC，漢忠營造；主力95–113坪，24–25樓為197坪大戶。一層兩戶、百米棟距＊。
價格｜近五年成交5筆，扣車位40.4–52.9萬，中位數約45.1萬；同年完工、同條路的大陸寶格約64萬，這裡是七期新大樓裡較低的入手價。
＊一層兩戶、百米棟距、鋼骨制震與商圈描述出自591社區頁建案介紹文，以現場為準。
資料來源：591實價登錄社區概況與成交（更新至115年9月）
附註：不動產鑑價依照屋況－毛胚、裝潢花費，價格會個案有所增減。
社區基本資料總覽
各平台資料有落差的地方，我直接標出來。簽約前以使用執照、建物謄本為準。
產品與公設：開放格局95–112坪（591）；車位126個，平面與機械式。接待大廳、中庭花園、空中花園、交誼廳、閱覽室、視聽室、健身房、Lounge Bar（591）。建築設計郭旭原建築師事務所；第六種新市政中心專用區，基地327坪。
資料來源：591實價登錄社區概況。社區另有門牌惠中路一段108號；591狀態顯示「銷售中」，可能仍有建商餘屋，待確認。
區域市場定位
同一條市政北五路上，屋齡相近的新大樓單價差很大。仁山山之道站在低的那一端。
單位：萬/坪，扣車位；各社區統計期間不同
- 價差是賣點：同是2017年完工的鋼骨大樓，比大陸寶格低約19萬，比2008年的似水年華還低約6萬。
- 也要說清楚：115年12樓成交52.9萬，是近年第一次超過102–103年的高點；行情能不能往上，要看本戶條件。
資料來源：591實價登錄；各社區數字沿用本系列企劃書（2026年9月）。近五年5筆：40.4、44.0、45.1、46.6、52.9。
四大地段價值
惠中路與市政北五路口，國家歌劇院、市府與百貨商圈都在步行範圍。
學區
惠來國小（約626公尺，591）惠文完全中學＊
商場與市場
大遠百、新光三越、老虎城＊七期商圈
公園綠地
夏綠地公園、國家歌劇院＊社區中庭與空中花園（591）
交通建設
國家歌劇院公車站約288公尺、捷運市政府站約492公尺（591）本戶競爭力
本戶條件還沒拿到。下面是同社區成交看出來的規律，本戶填進去就知道站在哪一段。
本戶資料
樓層：待確認戶別（之1／之2）：待確認
座向／景觀面：待確認
車位（平面／機械）：待確認
交屋狀態（毛胚／裝潢）：待確認
屋況：待確認
戶型
之1約95.3–102.9坪、之2約112.5坪；24、25樓為197.4坪大戶，102–103年成交52.1–52.7萬。樓層與時間
之2 112.5坪：110年10F 36.0萬（含車位）、111年15F 45.1萬、115年12F 52.9萬。近年同坪型單價往上走。車位價
每筆成交：18.0坪：280–499萬（多為2車位）
27.0坪：750萬（115-03）
36.0坪：890萬
車位未拆分
111-04 8F、110-07 5F、110-01 10F 車位價待定，591單價為含車位，只作參考。資料來源：591實價登錄 仁山山之道 最近20筆（102-04 至 115-03，單價扣除車位）；591共39筆。591備註有毛胚屋成交。
歷年實價登錄
102–104年約47–49萬，107–113年落在43–47萬，115年12樓52.9萬再往上。十年來大致持平。
年均成交單價（萬/坪，扣車位；民國年；不含車位待定）
| 成交年月 | 樓層 | 格局／坪數（扣車位） | 總價（含車位） | 單價 |
|---|---|---|---|---|
| 115-03 | 12F | 4房／112.5坪 | 6,700萬 | 52.9萬 |
| 113-07 | 4F | 4房／101.7坪 | 4,868萬 | 44.0萬 |
| 112-01 | 10F | 4房／102.9坪 | 5,198萬 | 46.6萬 |
| 111-09 | 15F | 112.5坪 | 5,470萬 | 45.1萬 |
| 111-09 | 14F | 3房／95.3坪 | 4,350萬 | 40.4萬 |
| 111-04 | 8F | 101.7坪 | 4,800萬 | 40.1萬（含車位） |
本戶合理帶：待本戶條件確認後計算。＊參考：近五年40.4–52.9萬，中位數約45.1萬；591在售31筆，可能含建商餘屋，待確認。
資料來源：591實價登錄（單價扣除車位，更新至115年9月）；110年成交車位皆未拆分；統計採最近20筆，102年資料不完整。
周邊競品比較
市政北五路、惠中路一帶的新大樓。預算五、六千萬的買方，會把這幾個放在一起比。
| 社區 | 完工 | 戶數／樓高 | 主力坪數 | 參考單價（萬/坪） |
|---|---|---|---|---|
| 仁山山之道（本案） | 2017 | 43戶／26F | 95–113坪 | 近五年 45.1 |
| 大陸寶格 | 2017 | 67戶／39F | 147–188坪 | 147坪戶 64.4 |
| 大陸麗格 | 2020 | 166戶／33F | 74–126坪 | 近三年 68.8 |
| 精銳市政廳 | 2013 | 66戶／23F | 66–76坪 | 近三年 54.6 |
| 似水年華 | 2008 | 54戶／22F | 115–132坪 | 110–113年 51.3 |
- 本案的優勢：屋齡約9年、SRC；單價是這幾個社區裡最低，總價約4,350–6,700萬。
- 本案的弱點：近三年只有2筆成交；591在售31筆；有1戶店面、部分機械車位；管理費資料待確認。
- 大陸麗格坪數相近、屋齡更新，單價高約24萬，是預算再往上的買方會比的選項。
資料來源：591實價登錄與本系列企劃書整理；單價：萬/坪，扣車位；統計期間不同。
買方輪廓與銷售策略
誰會買｜想住新大樓的換屋家庭
預算5,000萬上下，要七期、屋齡十年內、100坪上下3–4房。誰會買｜嫌鄰近新豪宅太貴的買方
看過寶格、麗格，要同地段、同屋齡，但單價低一截。誰會買｜想自己設計的買方
有毛胚戶成交與在售＊，要照自己的方式規劃。賣點｜七期新大樓裡的入手價
單價約45萬，同年完工的大陸寶格約64萬，價差本身就是說服力。賣點｜一層兩戶＊、SRC鋼骨
26層鋼骨制震、百米棟距＊，戶數少、出入單純。賣點｜毛胚戶的第二層價值
我用室內設計角度估裝修預算，讓買方把總價算清楚。先說清楚的風險：近三年成交少、在售量大；1戶店面與機械車位；管理費待確認。